안녕하세요?
좋은 아침입니다. 제가 아침에 이 글을 작성하고 있거든요.
이전 포스팅에 이어서 법원 경매 사이트에 들어가서 이것저것 보았는데..
한마디로 법원 경매 사이트는 과일가게에서 어떤 과일을 고를지 둘러보는 곳이라고 생각하시면 됩니다.
그리고 부동산 종류는 과일에서도 사과 중에서 일반 사과, 홍사과, 미니사과 등 여러 가지가 있는 것과 같아서 거기서 본인이 원하는 걸 고르는 것과 같은 이치입니다.
그리고 "권리분석"은 사과 중에서 미니사과를 골랐으면 겉이 멀쩡한지?, 상처가 있는지? , 단단한지? 이런 걸 알아보는 과정이라고 생각합니다. (저의 개인적인 생각입니다.)
그래서 부동산 경매에서의 "권리분석"은 꽃이라고 할 수 있습니다.
▶그렇기 때문에 권리분석을 하기 위해 부동산용어부터 시작해서 한 발 한 발 배워나가는 것입니다.
즉 좋은 물건, 부동산 등을 고르기 위한 기초작업이라고 할 수 있습니다.
그래서 위에 든 사과처럼 이 사과가 겉으로 보기엔 좋은데 속이 어떤지 일반적으로 알 수 없습니다.
그렇기 때문에 모르는 속을 알기 위해 여러 자료들을 모아서 분석하는 것이 "권리분석"입니다.
1) 법원 경매사이트에 들어가서 좋은 물건을 검색해봅니다. (추후 따로 포스팅해보고 싶네요)
●공급과 가격 변화를 체크해 봅니다.
법원 경매 나와 있는 물건들의 위치를 살펴보고 주거용이면 학군과 교통 그리고 주변 인프라(학교, 상점, 병원), 자연환경 등을 고려해서 보아야 합니다.
●수요를 파악해야 합니다.
-특히 수익형 부동산(상가) 일 경우에는 수요 파악이 중요합니다.
비싸더라도 반드시 중심지 상가에 위치해야 경제상황에 따라 공실률을 최대한 피할 수 있습니다.
이처럼 간단하게 법원에서 물건을 골랐으면 이 물건의 법률적인 상황이 어떤지 살펴보아야 하는데
<법원 경매사이트>처럼 <법원인터넷 등기소>로 자주 들어가게 되는 사이트입니다.
인터넷 검색을 들어가서 법원등기소를 치고 들어가 보면 첫 화면입니다.
여기서 우리가 집을 사거나 전세로 들어갈 때 꼭 확인하는 "등기부등본"을 발급하는 곳입니다
.
물론 인터넷으로 발급도 가능하고 등기소에 직접 가서 신청해서 발급도 가능합니다.
<등기소>는 나중에 부동산 경매 낙찰받고 셀프등기를 하실 때에도 자주 가시게 될 수도 있는 곳입니다.
2) 법원등기소 사이트에 들어가서 법원 사이트에서 고른 물건의 등기부를 떼어봅니다.
출력하고 인터넷 화면으로 보시면 표제부, 갑구, 을구로 나누어서 출력이 됩니다.
위 사진은 제가 갑구 앞쪽 한 장, 을구 한 장을 편집해서 합쳐 놓았습니다.
※이 등기부등본에 대해서 공인중개사 시험 과목 중 <공시법>에서 공부합니다.
여기서 중요한 용어가 나옵니다.
이것만 머리에 우선 기억하시고 아래 글을 보시면 훨씬 수월할 것입니다.
- 가압류(강제경매)
- 근저당(임의경매)
어떻게 이 부동산 물건이 부동산 경매에 나왔는지를 알 수 있는 법률용어가 나옵니다.
즉 위에 언급한 과일 중 미니사과를 골랐다고 하면 그때 미니사과는 하나인데 여러 명이 가져간다고 하면 어떤 현상이 벌어질까요?
아마 과일가게 주인 마음이겠죠.. ㅋㅋ
근데 부동산 경매는 이런 사적으로 주인 마음으로 결정할 수 없습니다.
그래서 국가 공인 기관인 법원이 주체가 되어서 부동산 경매를 진행하는 것입니다.
돈을 받지 못한 채권자(돈을 빌려준 자)가 법원에 부동산 경매를 신청하고 채무자(돈을 빌린 자)의 부동산을 경매 실행,
즉 부동산 매각한 금액으로 채권자들에게 나누어 줌으로써 등기부등본에 있는 권리들이 소멸하는 것입니다.
채권자들에게 다 나누어 줄 수 없는 금액으로 매각되어도, 그래서 돈을 못 받는 채권자가 생겨나는 것입니다.
☞그리고 공부하면서 알게 된 사실은 경매 신청한 채권자가 매각대금으로 채권자에게까지 돈을 배분되지 않으면 무효라는 사실입니다.
■그럼 부동산 경매신청은 어떻게 이루어진 걸까요?
앞에 언급한 가압류나 근저당권이 나옵니다.( ※ 공인중개사 시험 과목 중 <민법>에서 공부합니다. )
꼭 이 두 가지만 있는 것은 아닙니다.
그래도 제일 등기부등본에 보편적으로 나오는 용어입니다.
●부동산 경매의 종류에는 두 가지가 있습니다. (강제경매와 임의경매는 실질적 경매에 속합니다)
1) 강제경매(갑구:가압류)- 돈이 급해서 차용증을 받고 돈을 빌려주었는데 시일이 지나도 돈을 받지 못하면 이 차용증을 가지고 법원에 신청하는 것입니다.
단 이 차용증은 개인 간의 거래이므로 법원의 판결을 받아서 이 판결이 집행 근원이 되어서 강제로 집행하는 것입니다.
꼭 집행 근원이 차용증만은 아닙니다. 공증문서, 이행 판결, 지급명령서, 확정판결도 가능합니다.
2) 임의경매(을구:근저당)-강제경매와 큰 차이점은 집행 근원이 필요하지 않습니다.
즉 대표적인 근저당권 등 담보물권(저당권, 전세권, 유치권, 가등기담보권 )의 실행을 위한 경매입니다.
위처럼 차용증만 작성하는 것이 아니라 돈을 반드시 갚겠다는 의미로 부동산 등의 담보를 제공하므로 빌림과 동시에 등기부등본에 기재가 됩니다.
더 깊게 들어가면 실행하기 위해 여러 가지 요건이 충족되어야 합니다.
간단히 언급하면 담보물권이 존재해야 하고 피담보채권도 존재해야 하고 변제기도 지나야 하는 등 여러 조건이 있습니다
하지만 부동산 경매에서 이것까지 깊게 들어갈 필요가 있을까요?
더 배우고 싶다면.....※이것에 대해서 공인중개사 시험 과목 중 <공시법>에서 공부합니다.
혹시 제가 공인중개사 2차 시험에 포스팅할 때 언급할 수도 있겠지만, 그냥 임의경매로 나왔구나? 하는 정도만 알면 될 듯합니다.
(참고: 이 두 가지 경매인 강제경매와 임의경매는 실질적 경매에 속합니다.
이와 다르게 형식적 경매도 속합니다. 그냥 흉내만 내는 것이지요. 유치권자의 경매, 공유 물분 분할을 위한 경매 등이 있습니다.※이것에 대해서 공인중개사 시험 과목 중 <공시법, 민법>에서 공부합니다.
이렇게까지 알 필요는 없다고 생각하지만.... 차후에 포스팅하겠습니다)
더 알고 싶은 용어가 있으시다면 법원 경매 사이트 홈피에서 오른쪽에 있는
메뉴인데요, 한번 들어가 보셔서 이것저것 궁금한 법률용어나 부동산 경매 용어를 쳐 보세요.
그리고 경매절차도 나와있기 한데,,
초보자에게 쉽게 다가오는 용어들은 아닌 것 같습니다.
이 부분에 대해서도 천천히 포스팅해 보겠습니다.
사진 편집도 잘 못하고 되도록이면 법률용어도 제가 이해하기 쉽게 풀이하려고 하는데...
좀 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
혹 잘못된 내용이 있다면 댓글도 환영합니다.
그럼 백곰맘으로 제 본부를 다하기 위해 이만 ^ ^;
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.10.26 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 5.초보 부동산 경매 - 대법원경매: 경매 용어 5 (등기부등본 권리들)
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