모의)부동산 경매 매물 셀프 권리분석 7 : 가장임차인 찾아내기2(부부관계 및 채무자)

안녕하세요?

오늘은 전 포스팅에 이어서 가짜 임차인 찾아내기 두 번째입니다.

어제도 언급했었습니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리입니다.

두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 할 사항이 있는지

대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 얼마나 중요한지를요.

 

이젠 포스팅은 전입신고만 보면 대항력 있는 임차인이지만 이 임차인이 진짜인지를 가려내는 것입니다.

여기서 가장임차인이란?

표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다.

진짜 임차인이 아니면 권리 소멸이고 인도명령 대상자가 되기 때문입니다.

이전 <가장 임차인 찾아내기 1>에서는 가족이면서 채무자인 가짜 임차임을 찾는 과정이었습니다.

오늘은 <가장임차인 찾아내기 2>라는 주제로 임차인이 부부인 부동산 경매 매물에 대한 권리분석을 해 보려고 합니다.

이 경매물건은 낙찰이 완료된 매물입니다.

 

◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.

●부동산 경매의 4단계

1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석

2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석

3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법

4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)

 

▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. 

-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.

이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다. 

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다.   아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다.

최선순위 근저당권 최선순위 가압류. 압류 최선순위 담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함  경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

●이제 벌써 일곱 번째  모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! 

 

1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)

●어제에 이어 경매 수업 시간에 언급되었던 매물로써 임차인으로 등록이 되어있지만 정말 대항력이 있는 임차인인지, 대항력이 없어 경매 낙찰 시 인도명령 대상자인지가 오늘도 포인트일 것 같습니다.

<두인(유료)경매-물건 소개 캡쳐>

 

①이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2017년 09월 28일 배당 종결 경매 물건)

 

②응찰 79명이 나온 이유는 나중에 대항력 있는 임차인이 부부관계라는 사실이 밝혀지고 2017년에는 부동산 가격이 상승하기 시기여서 이 두 상황이 맞물린 것 같습니다

 

③임의경매로 근저당권자가 경매신청을 했다.

 

④입찰 변경이 2번:이번 건도 입찰 변경이 2차례 있었기 때문에 입찰예정일에 경매를 진행할 수 없어서 연기한 것으로 사유는 여러 가지가 있다.

채무자가 돈을 갚겠다고 했거나 채권자들에게 한 여러 의사표시들이 송달불능, 합의 연기 등 여러 이유로 입찰일이 2번 정도 연기된 것 같다.

 

2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)

 

<건물등기부 등본 마지막 부분 요약분 캡쳐>

 

●이 부동산 경매 물건도 건물과 토지 일괄 경매입니다.

따라서 건물과 토지 등기부등본을 따로 등기부를 열람해봐야 한다.

(하지만 이 부분은 보기 좋게 요약 열람해 놓은 것이기 때문에 등기부등본 내용을 세세하게 확인해 봐야 한다.)

 

●이 임의경매이므로 아마도 근저당권자(우리은행)가  경매신청을 한 것 같습니다.

 

3) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.

●매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이 유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다.   왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공한 곳에 가서 책임 소재를 물을 수 없습니다.

<두인(유료)경매-등기부현황 캡쳐>

 

①이 경매 물건은 건물등기부등본에 나와 있듯이 최초 근저당권자는 <우리은행> 은행이었고 이 근저당권을

<**한사랑 대부>로 근저당권을 이전(저당권이 채권양도 등으로 B에게 이전되어 B는 A에게 변제를 받을 권리가 있음)을 했다는 의미입니다.

그래서 <**한사랑 대부>의 근저당권이 말소기준 권리(2010. 01.05)가 됩니다.

※KEY POINT(가짜 임차인) 2016년 8월이 감정가가 577,000,000인데 최초 우리은행에서 444,000,000원이라는 상당한 금액을 대출했다는 사실입니다. 즉, 대항력있는 임차인이 있어 보증금도 어느정도 있을텐데 너무 많은 대출이 나왔다는것은 의심해 봐야 할것 같습니다.

 

②원래 최초 근저당권자 우리은행이 경매신청을 해서 임의경매로 표시되었습니다.

 

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4) 매각물건명세서를 확인합니다.

 

<매각현황명세서 캡쳐>

 

①임차인 1 <황**>은 말소기준 권리(2010. 01.05) 일자보다 전입신고(2004.12.08)가 빨라서 우선 대항력 있는 임차인.

②임차인 2 <이**>은 말소기준 권리(2010. 01.05) 일자보다전입신고(2016.06.23)가 늦어서 확실히 대항력 없는 임차인. (권리 소멸)

③3번째 유찰로 가격이 확 떨어지니깐 <황일천:채무자 방정란과 부부관계로 동일세대 거주>라고 밝힘

④배당요구 없음: 첫째는 매수인이 보증금 인수하고 임대차 기간 동안 계속 점유하겠다는 의미

둘째는 배당요구하면 임차계약서와 등기부등본 등 서류 등을 제출해야 합니다.  하지만 제출할 수 없을 때는 배당요구를 하지 않습니다.

즉 대항력 있는 임차인 황**님은 소유자의 부부관계이고 진짜 대항력 있는 임차인이 아니라는 사실이 밝혀졌습니다

⑤주의 당부:대항력 있는 임차인은 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의하라는 의미

 

5)대항력있는 임차인 유무를 찾아라.

 

<두인(유료)경매 임차인현황 캡쳐>

 

 

①임차인 1 <이**>은 말소기준 권리(2010. 01.05) 일자보다전입신고(2016.06.23)가 늦어서 확실히 대항력 없는 임차인. (권리 소멸)----------------------> 인수액 없음

②임차인 2 <황**>은 말소기준 권리(2010. 01.05) 일자보다전입신고(2004.12.08)가 빨라서 우선 대항력 있는 임차인이지만 채무자 이면서 배우자로 판명----------------------> 인수액 없음

 

※KEY POINT(가짜 임차인)현황조사서에 있는 전입일자만 언급했다. 하지만 3차 유찰로 가격하락으로 황**씨가 소유자와 부부관계로 밝혀져서 임대차가 성립이 안된다(소유자와 법적 혼인관계자는 임대차가 인정되지 아니한다-법률규정) 또한 황**님은 채무자이기 때문에 부부관계가 아니여도  <소유자와 채무자는 인도명령 대상자>라는 법률규정때문입니다.

<건물 등기부 등본 일부 캡쳐>

 

●대항력 있는 임차인 황**씨가  **보험에서 돈을 빌려서 근저당권이 50,000,000만 원이 잡혀있다는 이 등기부등본으로 황**씨는 채무자로서 인도명령 대상자입니다.

 

<임대차 현황조사서>

 

●법원 집행관이 현황조사서 작성을 위해 경매 물건 현장에 가서 위의 사유처럼 <거주자 폐문 부재하여 출입구에 권리신고 및 배당요구 안내문을 부착> 점유자를 만나지 못했을 경우, 또한 전입세대 열람에서 소유자가 아닌 사람이 전입신고를 하게 되면 일단은 현황조사서에는 임차인으로 일단 기재한다고 합니다.

 

 

<전입세대 열람 캡쳐>

 

●전입세대 열람으로 세대주 ②<황**>와 ①<박**씨>는 부부라는 걸 알 수 있습니다. 

박**씨가 먼저 들어와 있다가 황**씨가 나중에 들어온 세대 합가라는 사실을 알 수 있습니다.

 

<두인(유료)경매 예상배당순위>

 

①낙찰가가 5억 1779만원으로 확정되어 0순위인 법원 비용을 제외합니다.

그리고 순서대로 배당을 하다 보니 <**보험>님은 일부 배당을 못 받았습니다.

< 유**님>의 근저당은 아예 미배당되는 결과를 가져오게 되었습니다. 

 

②결론적으론 이 부동산 경매 물건은 2차 입찰 때 미리 황**씨가 채무자라는 사실을 알고 인수되는 권리가 없다는 것을 알게 되었다면, 훨씬 싼 가격으로 낙찰을 받을 수 있었을 것으로 생각됩니다.

임차인1 <이**>은 말소기준권리(2010.01.05)일자 보다 전입신고(2016.06.23)가 늦어서 확실히 대항력 없는 임차인. (권리 소멸)

임차인2 <황**>은 말소기준권리(2010.01.05)일자 보다 전입신고(2004.12.08)가 빨라서 우선 대항력 있는 임차인이지만 소유자와 부부관계이면서 채무자이기 때문에 둘 다 인도명령 대상자입니다.

 

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

나름 열심히 설명하기 위해 캡처 사진에 번호와 화살표를 해 보았지만 쉽지 않네요.

안 돌아가는 머리를 너무 써서 누군가에게 한 방 맞은 느낌이네요.

그럼 좋은 하루 보내세요.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

 

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