안녕하세요?
요즘 부동산 경매 공부 말고 유튜브 관련 공부도 배우러 다니고 있어서 포스팅이 가끔 숙제로 다가옵니다.
그래도 부동산 경매에서 배웠던 내용은 저도 복습 겸 그 주에 포스팅을 하기로 계획을 잡았습니다.
오늘 포스팅은 가장(가짜) 임차인 찾는 편의 연장선입니다.
여기서 가장임차인이란?
표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다.
1) 부동산 경매에서 가장 임차인을 찾는 것이 중요한 이유
●단도직입적으로 말하면 선순위 임차인, 즉 대항력 있는 임차인의 여부에 따라 부동산 경매에서 낮은 낙찰금액으로 낙찰을 받을 수 있기 때문이다.
여기서 물권화는 해당 채무자뿐만 아니라 제삼자에게도 주장할 수 있습니다.
낙찰 매수인에게 그 권리를 주장할 수 있는 것이다.
그래서 배당요구 기일 내에 배당 신고를 하면 임대차 계약 해지를 요건으로 배당을 받을 수 있고 배당에서 일부를 못 받았더라도 낙찰 매수인에게 인수됩니다.
배당요구를 하지 않으면 임대차 계약기간까지 쭈욱 살겠다는 의미이고 임대차 계약기간이 만료되면 보증금을 받고 이사할 수 있다는 의미입니다.
●만약 권리분석을 제대로 하지 못해 표면상으로는 대항력이 있는 임차인이어서 권리 인수 부담으로 유찰이 계속되어 낙찰가가 떨어지고 있다고 가정해봅시다.
그러면 반대로 권리분석을 제대로 해서 가장 임차인임을 밝힌다면 임차인의 보증금을 인수하지 않고 또 낮은 낙찰가로 낙찰을 받을 수 있기 때문이다.
이게 바로 부동산 경매의 묘미가 아니겠습니까?
2) 대표적인 가장(가짜) 임차인 유형:
1. 대항력 없는 임차인
-제가 모의 셀프 권리분석에서 보았듯이 부자간이나 모자간이면서 채무자일 경우 인도명령 대상자입니다.
2. 법률적 부부관계에서의 임대차 계약인 경우
-경매 부동산 소유자와 법적 혼인관계인은 임대차가 인정되지 않습니다.
| 번호 | 구분 | 내 용 |
| 1 | 경매부동산의 소유자와 법적 부부관계 | 임대차가 인정되지 않습니다. |
| 2 | 경매부동산 소유자와 전입신고 후 이혼하여 임대차 계약을 체결한 배우자 전입일 | 사실 이혼이면 이혼한 다음날부터 임차인 |
| 3 | 경매부동산의 소유자가 아닌 채무차가 임차한 경우 | 사실이라면 임대차 허용 |
| 4 | 경매부동산의 소유자와 친인적 관계에 있는 자 | 사실이라면 부모, 자식, 친인적 사에에도 그 임대차 허용 |
3. 소액 임차인으로 최우선변제권의 권리를 갖기 위해 경매개시 결정 등기 전에 가장해서 대항 요건을 갖춘 경우입니다.
-소액임차인은 확정일자가 아닌 경매개시 결정 등기 전에만 전입신고를 하면 보증금이 소액임차인 범위에 들어가면 최소한의 보증금을 다른 우선변제권보다 제일 먼저 배당(가져가는 것)입니다.
-보증금이 소액일 경우 낙찰가액의 2분의 1 범위 내에서 최우선으로 변제받을 권리가 있다.
다만 임차인이 전입일자를 받은 후에 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 한다.
4. 부부 또는 부모와 미성년자 자식 간의 전세를 주고받는 것은 대항력이 성립하지 않는다.
친인척 간에 대항력이 성립 한다. 위의 표처럼 친인척 간의 거래가 사실, 즉 진실이라면 형제간 또는 어른이 된 자식과 부부간, 친인척 등과의 전세를 놓는 임대차는 허용됩니다.
5. 경매 부동산에 소유자였다가 부동산 팔고 임차인으로 거주하는 경우이다.
| 소유자가 집을 팔고 임차인으로서 거주하는 경우 소유권이전등기일 다음날 부터 임차인으로서 대항력을 갖습니다. |
대법원 판례: 갑이 주택에 관하여 소유권 이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차 게 약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권 이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민 등록소 유가 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이면.......... <중간 생략> , 주택임대차 보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날일을 명의의 소유권 이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다. (대판 99다 59306)
| 예를들어 A가 4년전부터 거주하던 집을 B에게 매도를 하였다. 그리고 B가 A에게 전세 임대차 계약을 했다. 단지 집주인만 A에서 B로 바뀌고 A는 계속 거주하는 것이다. 전입신고한 4년 전부터 대항력이 있는 것이 아니라 A가 B에게 매도한 다음날 대항력을 가진다. |
6. 경매 부동산에 임차인이었다가 부동산 팔고 소유자가 되는 경우이다.
●경매 부동산에서 대항력 있는 임차인으로 거주하다가 매매나 상속으로 인해 소유자가 되었다면 <혼동>으로 대항력을 소멸한다.
●여기서 <혼동>이란? 공인중개사 시험 中 민법 물권법에 나오는 내용입니다.
| 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①<혼동>이란 채권, 채무등 서로 대립되는 2개의 법률상 지위가 동일인에게 귀속되는 경우이다. 예컨데 채무자(즉 임차인)가 책권을 양수하거나 전세권자가 가옥의 소유권을 취득할 경우에 혼동이 일어난다. 혼동이 있게 되면 채권(즉 채권또는 전세권등)이 원칙적으로 소멸한다. 왜냐하면 채권자가 자신에 대하여 채권을 가지거나, 자기의 소유건물에 전세권을 가진다는 것은 무의미하기 때문이다. ②<혼동>으로 물권의 소멸에는 등기를 요하지 않는다. ③점유권에 관하여는 혼동의 규정을 적용하지 아니한다. |
예를 들면) A소유자 집의 전세권자 B가 매매로 A가 소유한 집을 샀을 경우
●소유권과 전세권이 동일인에 귀속하면 전세권은 혼동으로 소멸한다.
●B의 전세권을 목적으로 제삼자 C은행이 저당권을 가진 경우 전세권자 B가 매매로 소유권을 취득할 경우:
소유권과 전세권이 동일인에 귀속하여도 B의 전세권은 제삼자의 권리의 목적이므로 혼동으로 소멸하지 아니한다.
3) 가장 임차인 찾는 방법 (5~7번은 100% 맞는 것은 아닙니다)
1. 주민등록 전입세대 열람을 통해 소유자 외 다른 사람이 전입됐는지 확인한다.
2. 무상 거주사실 확인서 확인
-<무상 거주사실 확인서>는 거주지에 무상으로 거주하고 있다는 사실을 서류를 통해 확인받아 증명할 수 있는 문서입니다.
일반적으로 행정기관에서 확인 및 신고할 때 작성하는 일반 문서 중 하나이며, 무상 거주자의 인적사항과 거주 기간 및 무상거주 사유 등의 정보가 들어가게 되는 문서입니다.
-통상적으로 집주인이 임차인이 있으면 대출이 많이 나오지 않아서 임대차 계약을 하지 않고 무상으로 거주한다는 확인서를 작성해 은행에 제출하는 경우입니다. 즉, 임대차가 없는 것으로 본다.
3. 관리사무소 등을 찾아가 밀린 관리비나 공과금이 있는지 누구에게 부과되는지 확인한다.
4. 제일 좋은 점은 세입자를 직접 만나서 실제 임차인 유무와 임차보증금을 확인한다. 하지만 쉽지 않습니다.
5. 패턴을 확인해본다.
●전입신고→근저당권→확정일자 임차인, 전입신고→근저당권자→배당 요구하지 않는 임차인의 패턴을 보인다면
다음으로 대출금액을 확인해 봅니다. 대출금액이 과다하게 많이 이루어진 경우 무상거주 임차인일 가능성이 높습니다.
6. 채권자가 경매사건 기록 서류 열람, 복사 신청, 배당 배제신청을 하면 가장 임차인이라고 볼 수 있습니다.
7. 낙찰 후 경매사건기록, 열람, 복사하여 근저당권 설정계약서, 임차인의 권리 신고서, 주민등록등본, 무상거주 확인서 등을 열람. 복사하여 가장 임차인이라는 것을 밝힙니다.
(주의!!) 예외 사례로 대항력 있는 임차인이 존재하는데 금융기관의 근저당권이 설정액이 많은 경우도 있습니다.
이때는 채무자가 소유자인지 법인의 대표자인지 확인해야 합니다.
채무자가 법인을 경우에는 근저당권자 설정할 때 임차인 조사를 하지 않는 경우도 있습니다.
임차인은 법인인 경우는 전입 신고대상이 아닙니다.
왜냐하면 법인 명의로는 주민등록법상 당연히 전입신고를 할 수 없기 때문이다. 법인은 대항력도 주택임대차 보호법 대상도 아므로 보증금을 인수하지 않습니다.
4) 가장 임차인이 주택의 인도를 거절하면 형사 처벌의 대상인가요?
●대답은 YES입니다.
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 고정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌급에 처한다는 사실입니다. <형법 제315조: 경매, 입찰의 방해>
오늘은 여기까지 포스팅을 하겠습니다.
최근 모의 셀프 권리 분석하면서 선순위 임차인이 부동산 경매 권리분석에서 중요하다는 사실을 다시 한번 생각해봅니다.
특히 대항력이 있는 임차인이 가장(가짜)인지 실질적인(진짜) 임차인가를 밝혀내는 권리분석이 좀 더 많은 이익을 가져다줄 수 있다는 사실입니다.
그럼 날씨가 점점 추워지네요.
건강 조심하세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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