어제 경매수업을 듣고 나서 그전에 권리분석을 해 보았지만 위반건축물 매물은 낙찰을 받고 어떻게 처리되는지 몰라서 포스팅이 늦어졌습니다.
●<모의 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 8 : 위반건축물 경매물건>이라는 제목으로 포스팅해보고자 합니다.
이런 권리분석을 해 보게 된 것은 건축물대장 관련 포스팅을 하면서 위반건축물의 표시와 어떤 제약이 있는지 알고부터 이런 경매에 위반건축물이 표시되어 있을 경우에는 어떻게 경매가 진행되어 가는지 궁금했습니다.
◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
●부동산 경매의 4단계
1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석
2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석
3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법
4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두돈과 관련이 되어말소기준권리가됩니다.
최선순위근저당권
최선순위가압류. 압류
최선순위담보가등기
최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함
경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.
●이제 벌써 여덟 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 위반건축물이란 무엇인가?
1. 건축물대장으로 위반 건축물(불법건축물) 확인
-일반적인 건축물대장과 달리, 건축 기준법에 위반된 건축물은 건축물대장 상에<위반건축물 > 표식이 나타납니다.
-단순 내부 수리는 신고 없이 가능,주요 부분인 지붕과 벽체, 보, 기둥 등을 해체 혹은 증축할 시에는 구청에 신고하거나허가를 득해야 합니다. <건축법 규정>
2. 건축물 관리대장(건축물대장) 용도?
①건축물대장은건축물 전반의 정보를 확인할 수 있는 대표적 공적 장부입니다.
흔히 우리가 건축물에 대한 권리 관계를 알고 싶을 때는 등기부등본을 확인하는 것처럼, 건축물대장도 건축물에 대한 여러 가지를 확인하기 위해 필요합니다.
②건축물의 불법 증축 여부와 용도, 세대수를 확인할 수 있습니다.
특히 해당 건축물이 불법으로 증축했는지, 합법적이고 안전하게 지어진 건물인지 확인할 수 있습니다.
3. 건축물대장으로 건축물 용도 확인
-부동산 거래나 임대차 계약 시 건축물대장을 열람하여 계약서상과 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
-혹시 모르는 특수주소변경을 대비해서 소유자에게 동의를 얻어 건축물 도면을 열람하여 동, 호수가 정확한지 확인한다.
-전입신고 후에는 건축물대장 도면을 통해 설계 평면도도 확인 가능하고 특히불법개조 사례가 있는지 확인해야 합니다.
-복합건축물(원룸, 오피스텔, 상가와 함께 있는 복합 건축물):부동산 계약서 상의 용도나 면적이 건축물대장과 일치 여부 필히 확인. -건축물의 용도에 따라 방화 설비, 계약자의 권리와 의무가 각각 다르기 때문에 목적에 맞는 건축물을 계약해야 합니다. -다중주택은 취사시설 설치와 가구별 등기도 불가합니다.
예를 들면 제2종 근린생활시설 다중주택의 대표되는 것이 고시원입니다. 따라서 개별취사를 만들 수 없음에도 일부 고시원은 2종 근린생활시설 건물임에도 방마다 개별취사시설을 만들기도 합니다.
4. 위반건축물은 여러 가지 제약이 있다.
재산상 행사 제약 및 각종 인. 허가 신청 시에 제한.
사법기관에 고발되면 3년 이하 / 5천만 원 벌금/강제철거 비용도 건축주 부담(부동산, 자동차 등 압류가능)
매매 전 원상복구
담보대출 및 주택 구매 대출이 어렵고 전세대출 연장 혹은 불가할 수도 있습니다.
영업허가 제한
지속적인 이행강제금이 부과(양수되더라도 시정명령이 없으면 계속 부과 가능, 계약 전에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다)
2)우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
●오늘은 특수 경매인 위법(물법) 건축물이 있는 경매 부동산으로 공부 겸 제가 임의로 찾아보았습니다.
그래서 사실 좀 떨리긴 합니다. 아자아자!!! 파이팅!!!
<두인(유료) 경매물건 소개 >
①압류권자가 법원에 판결을 받고 강제경매 신청을 했다.
②이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2022년 11월 29일 진행 중인 경매 물건)
③입찰 변경이 2번:입찰 변경이 2차례 있었기 때문에 입찰예정일에 경매를 진행할 수 없어서 연기한 것으로 사유는 여러 가지가 있다. 채권자들에게 한 여러 의사표시들이 송달불능, 합의 연기 등 여러 이유로 입찰일이 2번 정도 연기된 것 같다.
3) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다.(전 두인 경매 유료 이용)
<등기부등본 열람 요약분 캡쳐>
①채권자 압류권자인 <하**씨>가법원에 판결을 받고 강제경매개시 결정을 신청 한 건으로 강제경매신청을 했다.
②최선순위 근저당으로 < ***수산 협동조합>의 근저당권이 말소기준 권리입니다.
●등기부에서는 특별한 권리 인수는 없는 것으로 판단해 본다.
4) 두인 경매(유료) 사이트에서 제공한 등기부 현황과 맞는지 날짜 등을 대조해서 확인합니다.
●매번 포스팅할 때마다 거듭 언급하고 있듯이유료경매사이트 제공한 것을 모두 전적으로 믿어서는 안 됩니다. 왜냐하면 여기서 올린 자료만 믿고 낙찰을 받았는데.. 만약 위험요소까지 인수했다고 해서 이 자료 제공 사이트에서는 책임을 지지 않는다.
<두인(유료)경매 건물등기부 등본>
①이 부동산 물건은 <(주)지***님>이 임의 경매로 낙찰받은 물건이다. (2015.09.24)
②최선순위 근저당으로 < ***수산 협동조합>의 근저당권이 말소기준 권리입니다.
③<하**님>이 법원에 판결을 받고 바로 강제경매를 신청->강제경매개시결정 등기
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5) 매각물건명세서를 확인합니다.
<매각물건명세서>
①임차인 <김**>은 말소기준 권리(2015. 09.24) 일자보다전입신고(2021.05.27) 보다 늦어서우선대항력 없는 임차인.
②임차인 <김**>은 전입세대에 등재되어 있지만 배당 요구도 없어서 임차관계 불분명
③<제시 외 건물 포함 공부상 위반건축물로서 감정평가서상 불법 증축된 것으로 보이는 3층(25㎡), 4층(22㎡) 부분은 이행강제금 부과 및 철거 등 원상회복 처분 가능성이 있어, 이에 대하여 관할 구청(부산 서구청)에 대한 사실조회 회신 결과 2015년 분 이행강제금 미수납 외 추가 부과 사항은 없으며 2017.9.28. 자 4층 위반사항(불법 증축 17.1㎡) 시정완료 확인됨(첨부 사실조회 회신 참조) -> 이 부동산 경매에서 제일 중요한 포인트임.
<부동산 경매 이행강제금에 대한 미수여부 해당구청 질의 응답>
●매각 명세서에 위반(불법) 언급이 있으면 이 부분을 인식하고 낙찰에 참여하라는 주의 의미도 있음.
5) 대항력 있는 임차인 유무를 찾아라.
<현황조사서>
①현황조사서에 임차인<김**>은 임차인으로 기재되어 있고 현장조사 시 폐문으로 거주자 등을 만날 수 없어서 소유자와의 관계를 알 수 없다고 기재되어 있음.
<두인(유료)경매 임차인 현황>
②그러나 말소기준 권리(2015. 09.24) 일자보다전입신고(2021.05.27) 보다 늦어서우선대항력 없는 임차인이므로 임차인 권리분석은 마무리해도 괜찮을 듯.
<전입세대 열람 내역서>
7) 위반(불법) 건축물 괜찮을까?
< 불법건축물 사진 >
●매각 명세서에는 감정평가서에 총 4층 건물인데 ㄱ) 3층과 ㄴ) 4층이 위법(불법) 증축된 건물 상황이 올려져 있다.
감정평가서에 보면 감정평가금액에서 이 불법건축물을 포함시켜서 감정 평가한 것으로 나타나 있다.
<감정평가표 일부1 캡쳐>
<감정평가표 일부2 캡쳐>
●여기서 의문점 1: 만약 경매 부동산 낙찰을 받고 나면 위법(불법) 건물에 대하여 원상 복귀전에는 계속해서 이행강제금이 나오는 걸로 알고 있는데 이 부동산 낙찰 시 불법 3,4층 증축을 허물어야 되는데...
아예 건물을 없다고 생각하고 땅값 기준으로 해야 하는 걸까?
이런 원상복구 비용도 생각해야 하는데, 그럼 낙찰가를 얼마에 써야 할지? 점점 머리가 아프다
●여기서 의문점 2: 2014년에 해당 건축물의 위반사항이 적발하였으므로 <건축법> 이행강제금 개정 (2019.04.23) 전 이므로 5회 이행강제금은 더 이상 나오지 않으니깐, 해당 구청에 직접 찾아가서 불법 건축물을 양성화할 수 있는지? 물어보는 건 어떨까?
건축법 개정 후에는 무조건 원상 복귀할 때까지 이행강제금이 나올 것인가?
●예전에는 이행강제금을 5년 (년 1회) 납부하면 끝났기 때문에 이행강제금을 내더라도 실익이 크다는 판단에 불법 증축을 많이 했었습니다. 하지만 2019년 4월 23일 건축법이 개정되면서 여러 가지가 바뀌었습니다.
구분
2019년 4월 23일 건축법이 개정 전
2019년 4월 23일 건축법이 개정 후
소규모 건축물 1/2감경 면적 축소
85㎡
60㎡
이행강제금 5회 부과
이행강제금 5회 납부 하면 끝(1년 1회)
이행강제금 5회 납부 폐지
영리목적 및 상습 위반 가중 범위
50/100
100/100
●다음은 이 부동산 경매의 건축물대장을 살펴보았다.
-건축물대장을 살펴본 결과: 1층 일부분7㎡(철골조, 주택)과 3층 20.81㎡ 그리고 4층 17.1㎡ 등이 불법개조 및 증축으로 위반건축물로 기재되었다가,1층 일부분7㎡(철골조, 주택)과4층 17.1㎡이 일부 시정되어 있다는 내용이고, 3층은 3층 20.81㎡는 여전히 위법(불법) 건축물로 기재되어 4층도 일부 시정이면 여전히 4층도 아직 위법 건축물, 하지만 확실한 결론은 초보 경매인으로써 이 위법 건축물은 잘 모르겠다. 양성화가 될 수 있는 건지? 3,4층 철거만이 답인 건지?
<건축물 대장 갑구 1>
<건축물 대장 갑구 2>
<<건축물 대장 갑구 3>
●다음은 이 부동산 경매의 예상 배당액을 살펴보았다. 이 예상 배당액은 정말 예상이므로 참조만 하는 걸로..
부동산 경매 매물
①최선순위 근저당: <***수협> 제일 먼저 배당을 받아감. 미수금도 1,370,000
②강제 개시 결정 <하**>은 강제개시결정 신청인인데 이 예상 배당으로 치면 한 푼도 배당을 못 받으며 경매가 취소될 수도 있지 않을까? ( 경매 신청자가 1원도 못 받으면 경매 취소)
③임차인 <김**>은 말소기준 권리(2015. 09.24) 일자보다전입신고(2021.05.27) 보다 늦어서 우선 대항력 없는 임차인 - 권리 소멸.
●이 위법건축 부동산 경매 물건 내 나름대로 정리
①이 물건은 우선은 5차에서 아래와 같이 낙찰이 완료되었다.
5차
2022-11-29
71,205,000
낙찰
낙찰78,000,000원(45%)
(응찰 : 2명 / 낙찰자 :이**/ 차순위 : 72,000,000)
매각결정기일 : 2022.12.06
②아직 매수 허가 결정은 안 나왔지만, 이 낙찰금액을 쓴 낙찰자의 생각을 솔직히 알고 싶다.
어떤 계획이 있는지? 이 낙찰자는 용도변경을 할까? 아니면 복구할 것인가?
③위반(불법) 건축물 표기가 있다면 감정평가서와건축물대장을 더 세세하게 꼼꼼히 봐야 한다.
건축물 관리대장에서 불법건축물 여부에 대해 기재가 됨을 확인한 후전문가와 상의해서 원상복구 비용과 이행강제금에 대한 계획을 세우는 게 이런 위법(불법) 건축물 경매에 대해 방법일 것 같다.
나라면 건축에는 잘 모르니깐설계사무소와 시공사 등 전문가 찾아가 봐야 할 것 같다.그래야 비용도 얼마나 나올지 알 수 있을 것 같다.
④특히 불법건축물에 대한 문의는 해당 건축과에 문의하는 게 제일 나은 방법이 아닐까 싶다.
경매물건 정보에는 위법(불법) 건축물이라고 표기되어 있는데 관할 지자체에서는 이미 이행강제금이 더 이상 부과되지 않고 양성화된 건축물도 종종 찾을 수 있다고 하니 반드시 임장을 통한 현장조사가 필요할 것 같다.
<불법건축물 양성화 제도>
정부에서는 7~8년을 주기로 조건을 갖춘 불법건축물에 대해서 5회까지 이행강제금을 납부 후에 합법화시키는 양성화제도를 시행하고 있는데 해당관청 담당자에게 문의해 보면 알수 있습니다.
●85제곱미터 이하의 다세대 주택 ●330제곱미터 이하의 다가구주택
●상가주택은 주택면적이 50%이상인 경우 ●165제곱미터 이하의 단독주택
⑤이런 특수 경매는 최대한 임장을 통하여 면적, 구조, 용도 등을 확인해 보라는 조언도 들었는데 최대한 실천해 보자.
매각물건명세서에 <제시 외 건물>이 있는 경우는 더욱 주의해서 조사해야 합니다.
보통 건축물대장에 등재되지 않은 부분을 제시 외 건물로 포함하기 때문입니다.
⑥위법(불법) 건축물 경우는 상가일 경우는 구청에서 해당 건물의 영업신고증, 영업허가증을 불허할 수도 있다.
또한 건축법상 위반(불법) 건축물이 원상회복될 때까지 이행강제금을 최초 시정명령이 있던 날로부터 그 시정명령이 이행될 때까지 연 2회 이내로 해당 건축물의 시가표준액을 기준으로 부과받을 수 있다.
그렇기 때문에 이런 위법(불법) 건축물을 싸게 경매로 매수인 되었는데, 상가일 경우는 영업도 못하고, 철거비용, 원상복구비용은 물론 덤으로 이행강제금까지 내야 한다면 수익은 생각지도 못하고 투자 손실이 발생할 수 있다는 의미이다.
그러니 이런 위법(불법) 건축물 분석 시 건축물대장을 통해 위법(불법) 건축물 확인하고 이에 대한 대책이 필요할 것 같다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
대항력이나 인수 권리분석은 그나마 간단한 편이었는데,
위법(불법) 건축물인 오늘의 부동산 경매 물건은 저에게 이 위법건축물에 제재되는 여러 가지 조건들을 해결하기는 아직 한참 부족한 것 같습니다.
생각은 이래야 할 것 같다. 저래야 할 것 같다. 생각은 골똘히 해 보지만 역시 역부족인걸 또 느껴봅니다.
