안녕하세요?
오늘도 추운 겨울 날씨를 보이고 있네요.
요즘 모닝 챌린지 514를 두 번째 하기 위해서 새벽 5시도 안돼서 일어나니 좀 머릿속이 어둡네요.
이번 주 부동산 경매에서 배운 <별도 등기 권리 분석>을 해 보았는데요.
별도 등기도 <실제로 별도 등기가 있는 경우>와 토지 대출분을 상환하고 <등기부 정리>를 하지 않아서 표기만 되어있지만 실제로는 별도 등기가 없는 경우가 있다는 사실도 알게 되었습니다.
그만큼 이런 차이를 권리분석을 통해 미리 알게 된다면 경매입찰에 유리한 입장에 있을 수 있다고 생각합니다.
우선 <별도등기있음>관련된 물건의 권리분석을 하기 전에 구분건물(집합건물)에 대해 알아보아야 합니다.
<별도등기있음>이 집합건물과 밀접한 관계가 있기 때문입니다.
1) 경매 물건에서의 <토지 별도 등기> 표시된 경매 물건
●대법원 인터넷 경매사이트나 유료/무료 경매사이트에서 부동산 경매물건을 보다 보면 <토지 별도 등기 있음>이라는 문구를 보게 됩니다.
▶이런 경매 물건을 권리 분석하기 전에 <별도 등기>와 친구 같은 <구분건물:집합건물>에 대해 알아보려고 합니다.
2) 집합건물과 <토지 별도 등기>
1) 단독주택과 집합건물의 차이점
| 구분 | 단독주택 | 집합건물 |
| 정의 | 한 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택 | 건물의 구조적으로 사용상 구조상 독립되어 구분되어 각기 다른 사람의 소유할수 있는 건물 |
| 등기부 | 토지등기부/ 건물등기부 | 집합등기부등본 :하나의 등기부 안에 건물과 토지의 권리관계를 표시하여 토지와 건물이 별도로 거래될 수 없기에 하나의 등기부 등본만 존재합니다. |
| 일체성 | 일체성 없음:각각 매매 가능함 토지와 건물 소유자가 다를수도 있음 |
일체성 있음: 건물과 대지 분리해서 매매 불가 |
| 등기부등본 | 표제부, 갑구, 을구 | 표제부2(동표제, 전유부분표제분), 전유부분 갑구.을구 전유부분표제분: 토지에 대한 대지권 표시로 토지등기부와 같은 역활을 합니다. |
| 주택 유형 | 일반 주택 | 아파트. 다세대, 오피스텔 |
2) 집합건물의 특성
①집합건물이란?
▶아파트, 다세대, 오피스텔 등의 건물과 같이 한 동의 건물을 구조상. 이용상의 독립성을 갖추어 내부적으로 구분하여 그 일부분을 소유하는 건물을 구분건물(집합건물)이라고 한다.
○전유 부분:건물의 구분 소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물 부분을 말한다. 아파트, 오피스 등에서 1동의 건물 중 독립한 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 사용 가능하도록 구조상 구분된 부분이다.
○공용 부분: 공유 부분이란 건축물의 전유 부분을 제외한 복도 · 계단 · 승강시설. 입구의 홀 등의 공용 부분 공간으로 여러 사람이 이용하는 공간을 말한다.
②건물의 구분소유란?
▶1동의 건물을 구조상. 이용상의 독립성을 갖추어 내부적으로 구분하여 그 일부분을 소유하는 것을 말한다.
수인(많은사람)이 한 채의 건물을 구분하여 각각 소유할 때는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.
③집합건물의 대지사용권이란?
○대지사용권이란 구분소유자가 전유 부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리를 말합니다
○건물을 소유하려면 대지의 이용이 필수적이므로 구분소유자 누구나 대지 전체를 이용한 권리를 가진다.
○소유권인 경우가 대부분, 지상권, 전세권, 임차권을 대지사용권으로 하는 경우도 있다.
④집합건물의 등기
| 부동산 등기법 제 61조 4항: 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 등기기록에는
소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 관련이 있는 등기는 할 수 없다.
|
○집합건물 보존등기를 하면 <세대별로 구분 등기>와 함께 <대지권 등기>까지 하면 토지등기부를 폐쇄하여 별도 토지등기부등본이 없게 됩니다.
○집합건물의 등기부: 표제부가 2개 /갑구/ 을구
-표제부 1(건물 1동:대지권의 목적인 토지의 소재 지번과 건물 명칭 및 번호가 표시되고 건물 내역 표시)
-표제부 1(전유 부분: 전유 부분에 속하는 건물번호와 대지권 종류와 대지권 비율이 표시)/ 갑구, 을구
3) <토지 별도 등기> 표시의 의미:
①<토지별도등기>란?
○토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 <토지 별도 등기>는 집합건물의 토지에 가압류나 근저당권이 설정되었다는 뜻입니다. 즉, 토지등기기록에는 별도의 등기가 있다는 뜻을 의미합니다.
원칙적으로 집합건물은 준공 후에는 토지와 건물을 따로 처분할 수 없습니다.
○그러나 건물을 완공 전에 토지에 근저당권 같은 제한적인 권리가 생기면 토지와 건물의 권리관계의 불일치합니다.
대지권 등기 시 소유권 보존등기, 소유권 이전 등이 이외의 가압류, 가처분, 근저당권 등이 있을 때에는 집합건물 등기부에 <토지 별도 등기 있음>을 기재합니다.
각각의 소유자가 달라 건물 등기부에 토지에 관한 별도 등기가 있음을 표시해 매수자에게 주의를 환기시키는 것이다.
②토지 별도 등기의 예시
○ 제가 토지를 가지고 있어서 다세대 빌라를 짓기로 계획을 세웠으나 건축비용을 충당하기 위해 A은행에서 토지를 담보로 3억을 대출받습니다. 그러면 토지대장의 <을구>에 저당권을 설정하게 됩니다.
이후에 제가 건축물을 신축하고 돈이 없어 A은행에 대출을 상환하지 않고 분양합니다.
분양금으로 A대출 상환하려고 계획하고 있습니다.
이때 제가 신축된 빌라를 소유권 보존등기를 신청하면 등기소에서는 A은행에 저당권이 말소되지 않은 상태이기 때문에 등기관은 건물등기부 전유 부분 표제부에 <별도 등기 있음>를 표기하고 건물 등기를 해줍니다.
이 다세대 주택에 분양받은 사람은 제가 대출을 상환을 안 한 상태라 토지의 저당권이 남아있으므로 분양받는 가구들은 은행 대출이 있는 상태에서 분양을 받은 것이 됩니다.
따라서, 토지 별도 등기는 매우 중요한 사항으로 별도 등기 표시가 있다면 반드시 토지등기사항 증명서를 발급받아 꼭 확인해야 합니다.
그리고 이 <별도 등기 있음> 표시된 주택은 매매계약 시 토지 저당권 문제를 어떻게 해결할 것인지를 분명히 해야 합니다.
혹은 분양대금을 주는 날 토지 저당권에 잡힌 A은행에서 직접 소유주와 같이 가서 대출금을 갚는 걸 확인하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.
아니면 분양대금 받는 즉시 세대별 지분 토지지분만큼 바로 갚기로 하는 등 특약사항에 기재하고 계약을 해야 할 것입니다.
②토지 별도 등기의 종류
○토지 별도 등기는 지상권이나 구분지상권, 법정지상권, 수목 지상권 등으로 표기되는 경우도 있다.
구분지상권은 지상권을 일부 구분하여 사용하는 것으로 일반적으로 지하철, 철도 등 설치하기 위해 설정해 놓은 권리이다. 구분지상권이 설정된 다세대나 아파트를 낙찰받아도 문제가 되지 않는다.
○ 경매로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰시 매수인이 인수하는 권리이다. 하지만 중요한 점은 구분지상권이 소유자의 토지 사용에 지장을 주지 않는다는 점이다.
구분지상권을 제외한 다른 지상권은 토지 사용에 제한이 있을 수 있다.
○토지별도등기에 나오는 부동산 경매 물권 중 근저당권이나 가압류는 경매로 소멸되는 경우가 대분이다.
이때의 조건:집합건물의 가압류권자가 경매신청을 했을 때 집합건물의 근저당권자(토지, 집합건물의 근저당권자 동일) 배당에 참여하면 <토지 별도 등기 있음>은 소멸한다.
| <토지별도등기 있음>이 경매로 인한 매각으로 소멸되는 경우 |
| ○토지의 근저당권자가 집합건물의 근저당권자가 동일하며 집합건물의 근저당권자가 배당요구를 했을 경우 |
-경매로 낙찰되면 근저당권자에게 토지 매각 부분에 한해 우선적으로 배당을 하기 때문이다.
따라서 근저당권은 구분건물의 대지권 비율만큼 소멸된다.
토지에 100만 원의 근저당권이 걸려있고, 다세대빌라가 가진 지분이 1/10이라고 하면 근저당권자에게 1/10만 원의 금액인 10만 원이 돌아가고 10만큼 대지권 비율이 소멸되는 것이다.
○ 토지별도등기에 나오는 부동산 경매 물권 소멸되지 않는 경우도 있다.
①(주의:집합건물의 가압류권자가 경매신청 채권자이고 토지의 근저당권자가 집합건물의 근저당권자가 아닐 시에는토지의 근저당권자는 집합건물의 경매에서 배당에 참여하지 않으므로 <토지 별도 등기 있음>은 소멸되지 않는다
토지의 근저당권자가 배당에 참여하지 못할 경우 <토지 별도 등기 있음>이 말소되지 않습니다.
②가처분이나 가등기, 지상권 등 특별매각조건에 해당하는 권리는 매수자가 인수할 가능성이 높다
<토지별도 등기>를 인수하는 조건이 특별매각조건입니다.
토지 별도 등기와 관련해 <특별매각조건>이 붙어 있다면 정말 조심해야 한다.
특별매각조건은 법원이 매수자가 제한물권을 인수하도록 하는 조건을 일컫는다.
여기까지 포스팅하겠습니다.
다음은 <별도등기 있음>에 해당하는 모의 셀프 권리분석을 해 보고자 합니다.
토지 근저당권으로 인한 <별도등기 있음>물건은 그나마 해결할 가능성이 있지만
가처분이나 가등기, 지상권 등은 소멸이 안 되는 것들을 매수자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.
따라서 지뢰라고 생각하시고 권리 분석 시 확실하다면 피하세요.
지뢰!! 조심 또 조심해야 합니다.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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