최근 몇일 선순위 가처분과 후순위 가처분을 포스팅하면서 피보전권리를 등기부등본에서 자주 보게 되었습니다.
가처분에 보면 피보전권리와 금지사항을 꼭 기재해야 하는데, <사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소청구권>이라는 문구가 제일 많았습니다. 오늘은 이 사해행위에 대하여 포스팅을 해보고자 합니다.
1. 사해행위는 무엇인가?
▶법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 경우를 '사해(詐害)행위'라 한다.
▶쉽게 정리: 채무자가 지인에게 돈을 빌려주었습니다. 그런데 지인은 빌린 돈을 갚을 생각없이 일부러 자신의 돈을 줄이거나 부동산 등을 다른 사람 이름으로 바꾸는 등에 고의적으로 채무자가 돈을 받지 못하도록 하는 행위를 말합니다.
흔히 남편이 파산해서 빚이 너무 많아서 아내나 다른 사람 명의로 재산을 빼돌리는 얍삽한 행동등을 말합니다.
2. 사해행위취소 소송은 무엇인가?
▶사행행위 취소신청: 사해행위를 했을 경우 채무자(빌린 사람) 이런 경우 채권자(빌려준 사람)는 채무자 및 제3자를 대상으로 법원에 '사해행위 취소소송'을 제기하여 채무자의 재산을 회복시키고 채권을 행사할 수 있습니다.
▶채무자 취소권(=사행행위 최소권)
채권자 취소권은 사해행위취소권이라고 불리기도 합니다. 즉 채권자에 주어진 권리라는 것입니다.
주변에서 흔히 볼 수 있는데 채무자가 자신을 부동산을 양도 혹은 채권을 양도하면 채무자 재산보다 빚이 더 많게 되어 돈을 갚지 않을 수 있다는 것을 알면서도 그러한 법률행위를 한 경우, 채권자는 법원에 그 법률행위의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다.
결론적으로 한마디로 표현한다면 <사해행위 취소소송>이란 채무자가 뒤로 빼돌리거나 숨겨놓은 재산을 되찾아오는 소송이다.
2. 사해행위취소 소송을 제기할 수 요건은 무엇인가?
▶이때 중요한 것은 채무자에게 악의가 있다는 것을 증명하는 것입니다.
이러한 사해행위를 했다는 이유자 채권자에게 변제를 하지 않고자 하는 의도가 있어야 합니다.
또 채무자가 자신의 이런 행동이 책임을 면하기 위한 행동이라는 것을 몰라야 합니다.
따라서 채무자의 의도는 주관적이기 때문에 객관적으로 입증하기가 쉽지 않습니다.
▶채권자가 사해행위취소소송을 제기할 수 있는 요건은 다음과 같습니다.
①채권자에게 채권이 존재해야 합니다.
②사해행위가 있어야 합니다: 채무자의 재산을 빼돌리는 법률행위가 있어야 합니다.
③부자력이어야 합니다: 사해행위로 인해 재산보다 채무가 더 많아져야 합니다
④채무자의 악의 증명; 채무자가 사해행위로 인해 채권자를 해하게 된다는 것을 알면서 한 행동이어야 합니다.
⑤채권자는 사해행위 사실을 안 날로부터 1년 안에 소송을 제기해야 합니다.
⑥사해행위가 있은 날로부터 5년 내에 소송을 제기해야 한다.
3. 부동산 경매 시 사해행위취소 소송이 있을 경우는?
▶부동산 경매 물건에 보면 <가처분>이나 <가등기>등 특히 선순위 가처분 등은 대부분 등기부에 남아있으면 인수라고 표기합니다.
▶아래는 부동산 경매 물건중에① <가처분>과② <소유권가등기>가 말소기준권리보다 선순위로 모두 인수라고 기재되어 있다.
▶① <가처분>과② <소유권이전등기청구권 가등기>가 말소기준권리보다 선순위로 모두 인수라고 기재되어 있어 이 부동산 경매 물건은 모두 6번 유찰로 7번째 경매 진행 중이다.
그래서 채권자가 직접 ① <가처분>과② <소유권이전등기청구권 가등기>의 판결문을 직접 찾아서 둘 다 효력이 없음을 직접 찾아서 보정서류를 제출한 것을매각물건명세서의 비고란에서 알 수 있다.
①갑구 30번 <가처분>은 2021.12.24자 보정서에 의하면 광주지방법원 < 20**카합** > 가처분 결정은 <광주법원 20**가합**> 가처분 취소 사건에 의하여 취소됨
②갑구 31번 <소유권이전등기청구권 가등기> 2021. 12.22. 보정서에 의하면 전주지방법원, 광주고등법원(전주) <20** 나 **>에 의하여 사행행위취소 사건에 의하여 '가등기권자 주식회사 이래는 위 소유권이전등기청구가등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결이 확정됨
▶이렇듯 부동산 경매 물건에서 채권자가 직접 계속 유찰되면 직접 찾아서 서류를 제출함으로써 더 이상 낙찰 가격의 하락을 막기 위한 노력이다.
반대로 얘기하면 인수되는 선순위 ①<가처분>과 ② <소유권이전등기청구권 가등기> 등을 판결이나 사건 내역을 미리 알아서 권리분석을 한 후에 소멸되는 권리라는 것을 알게 된다면 효과적인 권리분석이 아닐까 싶다.
이러한 가처분 판결문은 아래와 같은 방법으로 알 수 있다.
▶위 부동산 경매 물건을 낙찰받아도 아마 등기부에서 '인수'내용은 등기부에 이 기록이 남아있을 것입니다.
▶하지만 등기부상의 가처분 권리가 말소되었음에도 이런 인수되는 선순위 가처분 등이 있으면 대출받거나 세입자가 들어오길 꺼려할 수 있습니다.
-바로 해당 법원에 가서 가처분 말소를 신청하시면 됩니다.
-가처분말소는 말소등기 중 하나로, 기존의 가처분에 의한 등기가 실체 관계와 전혀 부합하지 않게 되어 등기사항의 전부가 부적합할 때에 그 등기의 전부를 소멸시키기 위하여 하는 등기를 말한다.
4. 선순위 가처분 분석을 위한 자료수집 방법은 이렇습니다.
▶ 첫째:등기부등본을 열람합니다.
선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둡니다.
그리고 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건 진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.
▶두 번째:가처분의 사건 내역을 조사한 후 그 사건 내역 속의 본안소송 관련 사건 내역이 있는지 살펴봅니다.
▶본안소송이 관련이 있다면 대법원 사이트 판결문 제공에서 판결문을 신청하여 소송 결과를 알아봅니다.
| 판결서 인터넷열람 제도 안내 판결서 인터넷 열람 제도란 '판결서 인터넷열람' 서비스를 이용하여 확정된 민·형사상사건의 비실명 처리된 판결서를 인터넷을 통하여 검색 열람·복사할 수 있는 제도입니다.
이에 2013년 1월 1일부터 확정된 형사사건에 대해서 '판결서 인터넷열람' 서비스에서 법원명과 사건번호와 당사자를 입력하면 누구든지 판결서를 열람할 수 있습니다. 형사사건의 기록목록, 증거목록은 2014년부터 공개되고, 민사사건은 2015년 1월 1일부터 확정된 판결서가 공개됩니다 |
▶세 번째:등기부등본과 가처분의 사건의 진행내역, 본안소송 진행내역, 관련 사건의 진행내역을 시간순으로 정리한다.
▶네 번째:시간순으로 정리한 후에 선순위 가처분과 본안소송의 내역을 통해 가처분을 취소할 수 있는지 분석한다.
▶다섯 번째:관할 법원의 민원실에 가면 민원인의 사건검색의 편의를 위하여 사건 검색기가 있습니다.
당사자명과 주민등록번호, 주소로 본안소송사건이 있는지 조회할 수 있습니다.
여기까지 포스팅하겠습니다.
부동산 경매 공부를 하다가 아주 간단하게 시작했는데..
알면 알수록 많은 것이 있다는 걸 깨달아 가는 중입니다.
가처분 내용을 파악하면 부동산 경매 권리분석에 매우 유리할 것 같습니다.
만약 부동산 경매 물건 중 꼭 낙찰받고 싶은 매물에 가처분이 있다면
대법원 나의 사건과 판결문 등을 조회해서 정확히 파악하는 것이 중요할 것 같습니다.
좋은 하루 보내세요.
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