안녕하세요.
오늘도 며칠 내 계속 포스팅으로 내 머릿속에서 <가처분~~ 가처분> 단어가 정말 뚱뚱 떠다닙니다.
부동산 경매 중에 특수물건에 해당하는 것으로
가처분은 원래는 선순위가처분만 위험하다고 알고 있었는데..
공부하다 보니 후순위 가처분도 인수해야 하는 경우가 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 오늘 이 주제 <부동산 경매 권리분석: 후순위 가처분도 인수되는 게 있다.>라는 제목으로 포스팅하겠습니다.
●우선 앞에서도 언급한 가처분에 대해 정리를 하겠습니다.
1. 가처분등기란 무엇일까요?
● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도.
| 부동산 가처분 종류 | 내 용 |
| 처분금지가처분: 대상에 관한 가처분 | 채무자의 소유권이 저당권, 전세권,임차권 등 기타 설정행위를 금지하는 것(다른 사람에게 매매 금지, 근정당 설정금지, 임대차 금지) |
| 점유이전금지가처분: 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 | 토지나 집을 가처분 당시 상태로 유지시키는 것 (다른 사람이 살지 못하도록 금지) |
가처분 대법원 판례: 대법원 2000이다 65802, 65819)
부동산에 대하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고, 이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해진다. 가처분 등기 후 처분 또는 설정행위는 본안에서 확정될 때까지 그 가처분 권리자의 권리가 허용되나, 본안승소 확정판결을 받는 경우에는 가처분 채권자가 그 처분. 설정행위를 무효화할 수 있다.
2. 부동산 경매 시 일반적인 가처분등기란 무엇일까요?
● 최선순위 가처분이 있는 부동산 경매는 경매물건에서 기피대상 1호입니다.
그 이유는 최고가 입찰로 부동산 경매를 낙찰받았어도 가처분은 말소되지 않고 등기부에 남아있어서 인수됩니다.
또한 소유권 이전청구권 가등기처럼 본등기를 하게 되면 낙찰로 소유권 이전을 무효화시킬 수 있기 때문입니다.
● 등기관이 가처분 등기할 때는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.
3. 선순위 가처분 분석을 위한 자료수집 방법은 이렇습니다.
▶ 첫째:등기부등본을 열람합니다.
선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둡니다.
그리고 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건 진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.
▶두 번째:가처분의 사건 내역을 조사한 후 그 사건 내역 속의 본안소송 관련 사건 내역이 있는지 살펴봅니다.
▶본안소송이 관련이 있다면 대법원 사이트 판결문 제공에서 판결문을 신청하여 소송 결과를 알아봅니다.
| 판결서 인터넷열람 제도 안내 판결서 인터넷 열람 제도란 '판결서 인터넷열람' 서비스를 이용하여 확정된 민·형사상사건의 비실명 처리된 판결서를 인터넷을 통하여 검색 열람·복사할 수 있는 제도입니다.
이에 2013년 1월 1일부터 확정된 형사사건에 대해서 '판결서 인터넷열람' 서비스에서 법원명과 사건번호와 당사자를 입력하면 누구든지 판결서를 열람할 수 있습니다. 형사사건의 기록목록, 증거목록은 2014년부터 공개되고, 민사사건은 2015년 1월 1일부터 확정된 판결서가 공개됩니다 |
▶세 번째:등기부등본과 가처분의 사건의 진행내역, 본안소송 진행내역, 관련 사건의 진행내역을 시간순으로 정리한다.
▶네 번째:시간순으로 정리한 후에 선순위 가처분과 본안소송의 내역을 통해 가처분을 취소할 수 있는지 분석한다.
▶다섯 번째:관할 법원의 민원실에 가면 민원인의 사건검색의 편의를 위하여 사건 검색기가 있습니다.
당사자명과 주민등록번호, 주소로 본안소송사건이 있는지 조회할 수 있습니다.
4. 주의!!) 후순위 가처분도 인수하는 권리가 있다.
①부동산 경매에서 일반적인 선순위 가처분
●선순위가처분 인수:가처분은 위에서도 언급했듯이 금전채권 이외의 권리에 대하여 장래의 집행을 보전하기 위하여 하는 것이 가처분은 본안 소송에서 승소를 조건으로 하며 본안 소송 결과에 따라 피 보전권리에 대한 본 집행 여부가 결정된다.
따라서 말소기준권리보다 앞선 선순위의 가처분은 일단은 본안 소송의 결과가 나올 때까지 가처분등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수한다.
따라서 본안 소송 결과 가처분권자가 승소하여 소유권을 취득하다면 부동산 경매 낙찰자는 가처분권자에게 소유권을 상실할 수 있습니다. 그래서 대부분. 선순위 가처분이 되어 있는 경우 입찰을 피하는 것입니다.
. 이 경우 매수인은 매각대금을 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 통해 회수해야 합니다.
●선순위가처분 소멸: 피보전권리에 따라 소멸되는 유형도 있습니다.(5가지 유형: 이전 포스팅 참고해 주세요)
| ●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다. |
| ㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우 ㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기 ㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우 ㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출) ㉲보전처분(가처분) 후 그 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐때 가처분이나 가압류가 집행된 뒤에 3년간의 본안의 소를 제기하지 아니한때 : 가처분 집행시기에 다라 본안의 소 제기 시기는 다름. |
①첫째:사해행위취소원인의 처분금지 가처분 - 입찰가능
- 채권자와 채무자 간에 채권채무가 발생되었으나 변제하지 않고 제삼자에 소유권을 넘긴 경우에 해당된다.
②둘째:매매계약 원인의 처분금지 가처분 - 입찰가능
- 계약금, 중도금 지급 후 매도인이 잔금의 수령을 거부한 경우에 해당된다.
매수인은 잔금을 법원에 변제공탁 후 처분금지 가처분 신청
①부동산 경매에서 일반적인 후순위 가처분
●후순위 가처분 소멸: 말소기준 권리보다 후순위 가처분은 부동산 권리분석 시에도 언급했지만 말소기준권리 이후의 권리는 소멸합니다.
●후순위 가처분 인수: 인수되는 후순위 가처분도 인수되는 경우가 있습니다.
①첫째: 토지소유자의 지상건물에 대한 건물 철거 청구권에 따른 처분금지 가처분
피보전으로 건물 철거 청구권을 하는 가처분은 인수되기 때문에 조심해야 합니다.
대법원 판례에서도 대항력 있는 임차인이라고 하더라도 토지의 인도나 건물 철거를 청구할 경우 임차인은 퇴거해야 하는 경우가 발생하기도 합니다.
②둘째: 소유자의 진정한 소유권의 다툼을 원인으로 하는 원인무효에 의한 소유권이전등기청구권
▶진정명의 회복에 의한 소유권이전등기말소청구권(사기행위 - 소유권의 절대적 무효) 입찰불가
소유권 이전의 원인무효를 다투는 가처분은 재판 결과에 따라 말소가 안 될 수도 있습니다.
현재 소유권 이전된 것이 지금 소유자가 서류를 위조해 전 소유자의 소유권을 자기 앞으로 이전등기했다는 것을 의미합니다. 전 소유자의 후순위 가처분에 기해 본안소송에서 승소 판결을 받는다면 소유권 상실입니다.
후순위 가처분이 과거 예고 등기과 비슷한 효력을 갖는 것입니다.
- 등기상 명의자와 실제 소유자는 매매계약을 체결하지 않고 사기에 의해 등기상의 명의자가 바뀐 경우
- 처분금지 가처분 후 소유권 이전 말소 청구의 소
- 부동산 사기단의 서류 위조 등으로 실제 소유자가 소유권 회복을 위한 소송을 제기하는 경우
- 가처분의 소멸 여부와 상관없이 본안소송의 결과가 낙찰자의 소유권 취득에 영향을 미친다.
③셋째: 선순위 근저당권이 이미 변제되었음에도 형식적으로 저당권 등기가 남아있는 경우입니다.
2순위 가처분은 실질적으로 선순위가 되어 매각으로 인해 소멸하지 않습니다.
저당권 채권부존재 소송과 같은 내용을 담고 있어 이해관계인 외에는 알 수가 없습니다.
④넷째: 현 소유자를 상대로 소유권이전말소가처분 소송일 경우입니다.
지금까지 가처분에 대해 알아보았습니다.
선순위 가처분도 소멸하는 권리가 있고 후순위 가처분일지라도 인수하는 권리가 있습니다.
그래서 가처분의 보전권리나 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
가처분의 원인이나 내용을 알기 위해서는 위에서 제시한 대법원 나의 사건에서 등기사항증명서상에 가처분 사건번호를 확인하여 직접 찾아봐야 가처분의 원인과 내용을 알 수 있습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
아직 초보자 경매인이라 이런 가처분까지 권리분석을 잘하지는 못하지만, 그래도 차근차근 배워가야 하는 것 같습니다.
저에게도 이런 특수경매 권리분석을 당당히 할 날을 꿈꿔봅니다.
어떤 가처분의 경우에도 의연한 나를 꿈꾸면
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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