부동산 경매 집합건물 中의 <토지별도 등기> 있다는 표시의 의미를 알아보았습니다.
그래서 오늘은 효력이 없는 <별도등기 있음>이 표시된 부동산 경매 물건을 모의 셀프 분석해 보겠습니다.
솔직히 이 포스팅을 하면 시간이 정말 많이 걸립니다.
●우선 <토지별도 있음>이란 무엇인가를 간략하게 설명하고 넘어가야 할 것 같습니다.
①<토지별도등기>란?
○토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 <토지 별도 등기>는 집합건물의 토지에 가압류나 근저당권이 설정되었다는 뜻입니다. 즉, 토지등기기록에는 별도의 등기가 있다는 뜻을 의미합니다.
원칙적으로 집합건물은 준공 후에는 토지와 건물을 따로 처분할 수 없습니다.
○그러나 건물을 완공 전에 토지에 근저당권 같은 제한적인 권리가 생기면 토지와 건물의 권리관계의 불일치합니다.
대지권 등기 시 소유권 보존등기, 소유권 이전 등이 이외의 가압류, 가처분, 근저당권 등이 있을 때에는 집합건물 등기부에 <토지 별도 등기 있음>을 기재합니다.
각각의 소유자가 달라 건물 등기부에 토지에 관한 별도 등기가 있음을 표시해 매수자에게 주의를 환기시키는 것이다.
②<토지별도등기 있음> 경매물건?
○경매 유료 사이트에서 부동산 경매 물건을 찾다 보면 특수조건이 있는 물건들을 찾을 수 있습니다.
이런 특수물건 중에 하나다가 <토지별도 등기 있음>이라고 표시된 물건입니다.
◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준 권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
| ▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다. 아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다. |
|
●드디어 열 번째 모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!!
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다. (전 두인 경매 유료 이용)
●이번 건은 경매 수업 시간에 언급되었던 매물로써 <토지별도등기 있음>으로 표시된 특수물건 중에 하나입니다.
여기서는 <토지별도등기>가 진짜인지 아닌지가 오늘 포인트일 것 같습니다.
이번 건은 이와 더불어 선순위 임차인에서 상속으로 소유권 이전으로 밝혀진 가족관계도 또 하나의 포인트일 것 같습니다.
①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건인 걸로 추정됩니다.
②이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다. (2020년 12월 11일 배당 종결 경매 물건)
간혹 그냥 지나치고 입찰을 했는데 토지만 경매이거나 건물만 경매라는 걸 알고 낭패를 볼 수 있으므로 이런 사소한 것도 확인하는 게 좋을 것 같습니다.
③1번의 입찰 변경이 있었지만 3차에서 6명 입찰해서 <조**>씨가 낙찰되어 매각 허가 결정과 배당 종결이 된 물건입니다.
2) 인터넷 등기소에서 부동산 등기부를 열람한다. <토지별도 등기> 효력 유무를 알기 위해
●<토지별도 등기 있음 >가 표시된 부동산 경매 물건에서는 <토지등기부등본>과 <집합건물 등기부등본>등이 제일 중요합니다.
왜냐하면 <토지등기부등본>상 근저당권이나 지상권 등이 소멸 여부가 이 <토지별도등기있음>의 부동산 경매 물건 권리분석을 해석하는 열쇠라고 할 수 있습니다.
▶토지등기부 등본을 우선 열람한다.
①토지의 집합건물이 건축되면 집합건물에 대한 보존등기가 되고, 토지에는대지권 등기가 기재됩니다.
즉, 토지등기부 갑구 소유권에 관한 사항란에 "소유권 대지권"이 등기됩니다.
②집합건물 건축전에 토지를 담보로 <**상호 주택>에서 대출을 받아 근저당권 설정 (2008.6.3)
③집합건물 건축전에 토지 위에 지상권 설정(건물 기타 공작물이나 수목의 소유)(2008.6.3)
④집합건물 승인 후에 토지등기부 갑구에 <소유권 대지권>으로 등기가 될 당시에는 근저당권과 지상권 (2008.6.3)이 소멸되지 않고 존재했으므로 집합건물 등기부의 전유 부분 표제분 대지권에 <별도등기 있음: (2008.10.14) >으로 기재되었다.
| ※핵중요1: 그 다음 (2008.11. 12)에 <별도등기 있음>에 해당되었던 근저당권과 지상권의 말소되면서 <토지별도등기>는 소멸로 더이상 집합건물 집합건축물 대장의 전유부분 표제분 대지권에 <별도등기 있음: (2008.10.14) >는 효력상실로 이 부동산 경매물건의 <토지별도등기> 효력없음으로 판명됨. |
| ※핵중요2: 그런데 왜 집합건물 집합건축물등기부의 전유부분 표제분의 대지권에 <별도등기 있음: (2008.10.14) >는 왜 없어지지 않았는가? 그 이유는 <별도등기 있음>의 등기부 소멸은 근저당권이나 지상권이 소멸시킨 후에 별도로 <별도등기 있음>을 말소신청을 해야 하는데 그냥 놔둔 것이다. 다시 말하면 말소신청은 선택사항인것이다. 토지소유자인 <소**>님에서 <김**>님으로 소유권 이전하면서 굳이 할 필요가 없으므로 계속 집합등기부 등본에는 <별도등기있음>으로 남아있는 것이다. |
▶집합 등기부 등본을 우선 열람한다.
①집합건물등기부에는 노란색 박스로 표시한 부분처럼 표제부 2(1동 건물 표제부, 전유부분(층,호수) 표제부), 그리고 전유부분 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
<1동- 즉, 건물 전체의 표제부>에는 토지등기부 대신 <대지권의 목적의 표시>됩니다.
②<전유부분 -즉 , 내가 살고 있는 호수>에는 토지등기부 대신전유 부분에 해당하는 <대지권의 표시>됩니다.
여기가 201호라면 이 건물 전체 땅 152.1㎡(1동 표제부) 중에 152.1분의 37.66 (전유부분 표제부)을 토지를 사용하고 있다는 뜻으로 해석하시면 될 것 같습니다.
③집합건물로 토지등기부가 이전되어 기재되면서 토지에 소멸되지 않은 근저당권, 지상권으로 인해 전유부분 표제부 <별도등기 있음>이 기재되어 있습니다.
④집합건물 <갑구>는 소유권 사항 기재로 토지소유자 <송**>님으로 보존등기 후에 <김**>님으로 소유권이 이전되면서 경매로 나오게 되었네요.
※부동산 매물은 <토지별도등기 있음> 효과 소멸로 판명, 따라서 그냥 평소대로 권리 분석하면 됩니다.
※ <토지별도 등기 있음> 효과 없음, 부동산 경매 매물을 {토지등기부 & 집합건물 등기부}로 정리표
| 일자 | 소유자 | 권리 설정 | 등기부 | 비고 |
2008.6.3 |
송 ** | 근저당권설정 지상권 설정 |
토지등기부 을구(소유권 이외) | |
| 2008.10.14 | 송** | 소유권 대지권 | 토지등기부 갑구(소유권) | 집합건축물 승인 후 집합등기부로 대지권 이기 |
| 2008. 09. 28 | 송** | 소유권 보존등기 | 집합건출물등기부 전유부분 갑구(소유권) |
집합건축물 승인 후 집합건물 소유권보존등기 |
| 2008.10.14 | 송** | <별도등기 있음> 근저당권, 지상권 |
집합건출물등기부 전유부분 표제부 |
|
| 2008.11.21 | 송** | 근저당권, 지상권 소멸 |
토지등기부 을구(소유권 이외) | 토지 소유자 < 송**> 근저당권. 지상권 소멸 |
| 2008.11.25 | 김** | 소유권이전 | 집합건출물등기부 전유부분 갑구(소유권) |
|
| 2008.11.21 | 송** | <별도등기 있음> 근저당권, 지상권 효력상실 |
집합건출물등기부 전유부분 표제부 |
<토지별도등기> 효력없음으로 판명됨. |
▶집합등기부 마지막 페이지 요약분 캡처
①임의경매로 최선순위 근저당권자인 <연*농협>에서 경매 신청
②소유자 <김**>님이 2008.11.25 최선순위 근저당권자 <연*농협>에서 담보대출로 근저당권 설정
▶두인(유료) 경매 사이트에서 등기부 현황 - 집합등기분 등본과 내용 맞는지 체크
① 소유자 <김**>님이 2008.11.25 최선순위 근저당권자 <연*농협>에서 담보대출로 근저당권 설정: 말소기준권리
② 임의경매로 최선순위 근저당권자인 <연*농협>에서 경매 신청
3) 매각물건명세서를 확인합니다.
①임차인 1 <김**>은 말소기준 권리(2008. 11. 25) 일자보다 전입신고(2009.01.02)가 늦어서 우선 대항력 없는 임차인.
②임차인 1 <김**>와 <박**>씨는 부부관계로 전입일자는 <김**>씨의 전입 일자로 한다.
③ <토지 별도등기>가 있으나 효력 없음- 이렇게 상냥하게 써 주는 경우도 있고 아무런 설명이 없는 경우도 있으므로 이런 사유가 기재되었든 안 되었든 <토지별도등기>가 있는 물건은 토지등기부등본으로 확인하고 분석해야 한다.
4) 대항력 있는 임차인 유무를 찾아라.
●현황조사서에는 점유인 부재로 전입세대열람과 주민등록열람으로 <김**>씨가 2009.1.2로 전입되어 있고 현 점유인은 <박**>씨는 2017년부터 점유지만 서로 부부관계로 <김**>씨의 전입신고일로 기재됨(2009.1.2).
●전입세대열람 <김**>씨가 2009.1.2로 전입되어 있고 또 다른 점유인은 <박**>씨는 2011년부터 전입신고가 되어있는 것으로 나옵니다. 주민등록열람으로 두 사람은 부부관계로 임차인은 1명인 걸로 밝혀짐.
①임차인 2명 <박**>은 말소기준 권리(2008. 11. 25) 일자보다 전입신고(2009.01.02)가 늦어서 우선 대항력 없는 임차인.
<김**>씨와 부부관계로 임차인은 1명이고 <김**>씨의 전입일자가 빠르므로 이 날짜로 기재.
②임차인 1 <김**>와 <박**>씨는 부부관계인 임차인으로서 대항력은 없지만 주택임대차 보호법에 의해서 소액임차인의 자격을 갖고 있으므로 최우선으로 20,000,000은 제일 먼저 배당이 되고 나머지 28,000,000은 대항력이 없으므로 배당 순서에 따라서 받을 수 있다.
5) 예상 배당 순서로 정리합니다. (내가 권리 분석한 것과 확인 필수: 참고용)
①임차인 1명 <박**>은 말소기준 권리(2008. 11. 25) 일자보다 전입신고(2009.01.02)가 늦어서 우선 대항력 없는 임차인
주택임대차 보호법에 의해서 소액임차인의 자격을 갖고 있으므로 최우선으로 20,000,000은 제일 먼저 배당이 됩니다.
②최선순위 근저당권 <연*농협>와 임차인 <박**>씨가 주택임대차 보호법에 의해서 소액임차인으로 최우선 배당 20,000,000은 제일 먼저 배당이 되고 난 후에 배당 받음.
③대항력은 없지만 임차인 <박**>씨가 (주)**폴리머보다 날짜가 앞서 먼저 배당순위가 돌아오지만 나머지 28,000,000까지 낙찰금액이 모자라서 미배당으로 남음
여기까지 포스팅하겠습니다.
이 부동산 경매 물건을 간단히 정리하자면 <토지별도등기 있음>은 토지등기부등본으로 확인한 결과 효력 없음으로 판단했으면 <매각물건명세서>에서도 상냥하게 기재해 놓았지만 항상 이런 기재가 있는 것도 아니고 어차피 내가 스스로 정확하게 확인을 해야 합니다.
그리고 임차인은 2명이었으나 전입세대와 주민등록열람 결과 부부관계로 밝혀졌지만 전입신고가 말소기준 권리보다 늦어서 대항력 없는 임차인이지만 소액임차인에 해당하여 최우선 배당이 되고 그 이후에는 순서대로 배당이 되는 부동산 매물 물건입니다.
이 부동산 경매 물건은 <토지별도등기 있음>에 대한 권리분석과 소액임차인으로 최우선 배당이 중요한 사항인 것 같습니다.
정말 이 포스팅은 다른 포스팅보다 시간이 꽤 걸렸네요.
머리가 멍~~~ 합니다.
좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
2022.12.18 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 부동산 경매 지뢰 물건 1. <별도등기 있음>이 표시 집합건물 주의하자!!
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