부동산 경매 물건 : 물건 특수 권리 분석 입찰 전 알아두자!!

부동산 경매를 공부하면 일반적인 권리분석도 있고, 어떤 권리는 성립여부에 따라서 인수, 소멸이 결정되는 경우를 흔히 특수경매 물건이라고 합니다. 그래서 간단하게 특수 권리 분석 시 만약 내가 입찰할 경우에 체크해야 하는 사항을 간단하게 포스팅해보고자 합니다.

 

1. 위반건축물

 

▶위반건축물로 등재된 부동산 경매에 입찰할 경우 부동산 경매 물건 현장과 해당 구청 등을 방문하여 이행강제금이 부과에 대해서 알아보아야 한다. 여러 가지 사항을 해당 건축과에 문의해 보시면 제일 좋을 듯합니다.

●그리고 부동산 경매 낙찰 후에 매각 대금 낙찰가 외에 사후에 원상회복에 따른 비용이 어느 정도 추가되는지를 확인해 봐야 한다.

●위반건축물 시정조치가 이루어지지 않으면 이행강제금은 계속해서 부과하기 때문에 계약 전에 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

<부동산 경매 물건의 위반 건축물에 대한 이행강제금 사실 조회 회신 일부분>

 

 

2022.12.13 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 모의) 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 8 : 위반건축물 경매물건 주의!!

모의)부동산 경매 매물 셀프 권리분석 8 : 위반건축물 경매물건 주의!!

 

 

2. 법정지상권

 

●법정지상권의 관건은 법적지상권이 성립, 불성립 여부이다.

●특히 대지만 경매에 나온 물건 중에 미등기건물이 존재할 경우 근저당권설정 당시 건물의 소재 및 동일인 여부 등에 대한 조사를 하는 것이 법정지상권 권리분석의 핵심일 것이다.

●법정지상권 성립 유무에 따른 대응전략 구상

 

법정지상권 성립시지료 청구: 토지 사용의 대가로 지주에게 지급하는 금전 그 밖의 물건을 말한다.

지상권에는 반드시 지료가 따라야 하는 것은 아니다. 당사자 약정으로 결정할 수 있다. 지료액이 약정 되더라도 물가변동 등 사정변경이 될 경우에는 양 당사자는 지료증감청구권을 행사할수 있다. 지료 청구는 당사자 간 합의사항이나 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법원에 청구(지료확정 청구 소송)한다. 지료의 약정이 없더라도 2기 지체시 낙찰자는 지상권자 또는 법정지상권자에 대하여 지상권 또는 법정지상권 소멸 청구 가능 연체기준 판단시 기(期)기준으로 하는것이 아니라 연(年)기준으로 본다. 예를 들면 1차연도 미납, 2차연도 미납, 3차연도 미납이면 연체로 본다. 월납으로 정한 경우는 연체 횟수가 24개월이면 연체로 본다. 이 경우 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권을 행사할수 없다.

● 법정지상권 불성립: 우선은 건축주와 연락을 통해 협상노력을 하자

º 건물의 철거를 요구할 수 있고, 건물을 철거할 때까지 지료를 청구할 수 있습니다.

 

 

2023.01.08 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - <법정지상권 성립 여지 있음>:부동산 경매 셀프 권리분석 11

<법정지상권 성립 여지 있음>:부동산 경매 셀프 권리분석 11

 

 

3. 구분지상권

●구분지상권 건물 및 그 밖의 공작물(터널, 지하철, 송전시설, 광고탑 등) 소유하기 위해 , 다른 사람의 토지의 지상이나 지하의 공간에 대하여 상하의 범위를 정해 그 공간을 상요하는 권리로서 토지의 사용을 제한할 수 있다.

 

<부동산 경매 물건 中 구분지상권 설정>

 

●대항력: 말소기준권리(가압류, 근저당권, 전세권, 경매개시결정등기, 담보가등기) 보다 후순위에 등기된 경우에도 도시철도법, 도로법에 따라 대항가능하다.

따라서 경매나 공매 시 낙찰자가 언제나 인수해야 한다.

●낙찰자는 특별매각조건이나 매각물건명세서상의 소멸되지 않는 취지의 내용이 기재된다.

만일 누락되었다면 중대한 하자로 매각불허가 신청을 할 수 있다.

●구분지상권의 등기가 설정되어 있으므로 토지와 건물가격의 영향을 미치므로 경매참여 시 상당한 가격 이하로 참여하자.

 

 

4. 토지별도등기

● 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로<토지 별도 등기>는 집합건물의 토지에 가압류나 근저당권이 설정되었다는 뜻입니다 즉, 토지등기기록에는 별도의 등기가 있다는 뜻을 의미합니다. 원칙적으로 집합건물은 준공 후에는 토지와 건물을 따로 처분할 수 없습니다.

 

<부동산 경매 물건 - 토지별도등기 있음>

 

○ 그러나건물을 완공 전에 토지에 근저당권 같은 제한적인 권리가 생기면토지와 건물의 권리관계의 불일치합니다.

○ 대지권 등기 시 소유권 보존등기, 소유권 이전 등이 이외의 가압류, 가처분, 근저당권 등이 있을 때에는 집합건물 등기부에 <토지 별도 등기 있음>을 기재합니다.

○ 각각의 소유자가 달라 건물 등기부에 토지에 관한 별도 등기가 있음을 표시해매수자에게 주의를 환기시키는 것이다.

○건축전에 나대지 상태에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않을때 표시한다.

 

●토지별도등기 입찰시: 가급적 입찰에 참여하지 않는다. 문제는 토지에 대한 근저당권자 등 채권자가 배당요구를 하지 않을 경우 법원에서는 특별매각 인수조건을 붙인다. 

●만약 토지상의 근저당권자등 채권자가 배당요구를 한 경우에는 입찰하여도 된다. 이때는 선순위가처분이나 지상권등 낙찰자가 인수해야 하는 조건과 토지 근저당권자가 배당을 받기 위해서 채권신고를 했는지 확인해야 한다. 

●일반적 경매절차에서는 건물분에 대한 매각대금은 건물분의 근저당권자 등에게 우선 배당이 되지만 대지권의 경우 건물근저당권자와 토지에 대한 근저당권자 모두 우선변제권이 있다.

 

 

2022.12.18 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 부동산 경매 지뢰 물건 1. <별도등기 있음>이 표시 집합건물 주의하자!!

부동산 경매 지뢰 물건 1. <별도등기 있음>이 표시 집합건물 주의하자!!

 

 

5. 유치권

 

●타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(남의 물건을 맡아둠)할 수 있는 권리가 있다.

 

●유치권 경매물건의  접근 포인트!!!

유치권 경매물건의  접근 포인트!!!

● 타인의 물건 유치(남의 물건을 맡아둠)해야 한다. 즉 남의 물건을 보관해야 한다.

● 유치권자가 점유해야 한다. 점유는 제3자의 간접점유도 가능하다

●점유는 경매개시결정 전부터 해야한다.  유치(남의 물건을 맡아둠)해야 한다. 즉 남의 물건을 보관해야 한다.

● 현황조사서에 <소유자 점유> <폐문 부재> <임차인 점유> <공실>등으로 기재되어 있으면 경매개시기입등기 이전부터 유치권자의 점유가 계속되지 아니한것으로 볼 수 있다.

● 유치권 배제하는 특약이 없어야 합니다. 1. 대법원 판례 95다 12927: <건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 한다>는 약정이 있으면 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한  취지의 특약이라고 볼수 있어 임차인은 유치권 주장을 할 수 없습니다.  (예외) 임대차계약서에 원상회복 조항이 있더라도 특약사항으로 임차인 부동산에 관하여 실내건축공사를 하기로 예정되어 있고 그 비용을 임대인이 추후에 지급하기로 한 특약이 있다면 유익비상환청구권을 포기하였다고 볼 수 없다. 2. 건축주가 건물을 신축할때 금융기관 대출시 특약조항으로 <유치권 포기약정>을 맺고 대출을 할 경우 유치권 주장 어렵다.

 

●부동산 경매 입찰 시: 아파트, 다세대 등 집합건물에 유치권신고인이 점유한 경유 점유 사실관계 확인을 해야 한다.

결정개시결정 후의 유치권은 성립되었는지 매각물건명세서의 <유치권부존재확인 소송확정> 등에 대한 결과등도 확인해 봄으로써 유치권 유무를 판단해 보자.

●

매각허가 결정전 유치권 성립이 되었다면 <매각불허가> 신청을 낼 수 있다.

●대급지급 후 유치권이 성립이 확인되었다면 <경매로 인한 매매계약을 해제하고 대금 반환 또는 부당이득 반환청구>를 할 수 있다.

 

 

2023.01.13 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 모의 ) 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 13: 유치권신고 경매물건

유치권신고 경매물건 :부동산 경매 셀프 권리분석 13번째

 

 

6. 대지권 없음

 

●대지권 없음은 처음부터 없는 경우를 말한다.

즉 국유지, 사유지(타인의 소유의 땅)등에 건축된 집합건물인 것이다.

●대지권 없는 구분건물(전유 부분)만 매각의 경우 시행사 등 이해관계인을 통하여 대지권 취득 가능 여부를 생각해 보아야 한다.

● 대지권 취득 가능할 경우에는 사후 추가비용이 얼마나 더 들어갈지 예측하고 입찰에 참여해야 한다.

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7. 대지권 미등기

 

●대지사용권은 집합건물의 구분소유자가 건물의 전유 부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리를 말한다.

●대지권 미등기는 대지권사용권은 있으나 단순한 절차상 하자로 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하다.

●대지권 미등기 원인은 여러 가지가 있다.

     1. 등기절차가 진행되지 않는 경우이다.

          ㉮ 수분양자가 분양대금 미납부

          ㉯각 세대당 지분비율 결정 지연

          ㉰새로운 신도시의 택지조성되는 분필. 합필. 환지 절차의 지연

          ㉱누락 또는 절차상 문제로 지연

    2. 행정절차상 대지권 등기가 늦어지는 경우이다.

    3. 토지자체의 권리관계 복잡 - 권리관계 정리될 때까지

    4. 대지에 건물과 별도의 등기가 있던 경우로써 토지 별도 등기 등기권자가 토지만 경매를 진행하여 토지와 건물소유자 달라진 경우이다.

●대지권 미등기 대응방향: 반드시 법원의 감정평가서를 통하여 대지권 가격도 포함되어 평가된 것인지를 확인한다.

감정평가서에 미등기 된 대지권이 감정평가금액에 포함되어 있다면  대지권도 낙찰될 경우 당연히 소유권을 취득하는데 문제가 없다.

만약 감정평가서에 배제되어 있다면 분양회사에 문의하여 대지가격여부를 확인하고 대지가격이 미납되었다면  대지사용료를 납후해야 하는 상황이므로 입찰 시 검토해 봐야 할 상황이다.

●대지권 미등기에 대해 건설 시행사 등의 분양대금 회수를 위해여 동시이행항변권을 행사할 수도 있다. 

따라서 미납된 금액 등에 대하여 철저한 권리분석이 먼저 선행되어야 한다.

 

 

8. 대항력임차인

 

●등기부상 말소기준권리보다 먼저 전입신고된 임차인중에 가장임차인과 진정성 있는 대항력임차인인지의 구별이 포인트이다.  

●배당요구 하지 않은 대항력 있는 임차인은 경매와 상관없이 계약기간 동안 계속 점유하면서 살 수 있다.

그러므로 사전에 임대차계약 만료일을 확인해야 한다.

●형식상 대학력 있는 임차인이 가족관계일 경우 신청채권자를 통해 무상거주확인서 제출 유무를 확인해야 한다.

●매수신청 후 대항력 있는 임차인이 있는 경우

매수인은 물건명세서에서 A가 <대항력없는 임차인>으로 기재되어 낙찰 받았다.그런후에 <전입세대열람>후 말소기준권리 이전에 대항력이 있는 임차인으로 발견되었다.즉 매수인은 A로 인해 보증금이나 전세금 등 추가로 발생하였다.이런 경우에는 즉시 매각불허가신청을 해야 한다. 만일 법원에서 매각물건명세서에 중대한 하자가 있다고 인정하며 허가를 하지 않는다. 

낙찰받은 후에 반드시 해당물건에 대하여 다른 권리가 있는지 확인해야 한다.

권리분석 순위

1순위 : A전입신고      2순위:  B근저당   3순위:  C강제경매

 

2022.11.19 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 모의 ) 부동산 경매 매물 셀프 권리분석 3 : 대항력 있는 임차인 부동산 물건(임차권명령등기한 사례)

모의 )부동산 경매 매물 셀프 권리분석 3 : 대항력있는 임차인 부동산 물건(임차권명령등기한 사

 

 

9. 선순위가등기

 

가등기
소유권이전청구권가등기		담보가등기(가등기담보의 설정을 위한 가등기를 말한다)
매매예약(본계약인 매매계약을 장래 체결할 것을 약속하는 계약이다)	매매계약(매매계약은 했으나 잔금기일등 소유권이전등기를 할수 없을때 보전하기 위한 가등기)	-근저당권의 성격을 가지고 있으며 말소기준권리가 될수 있다. (경매신청 혹은 배당요구를 해야한다) -가등기권리자가 강제경매신청을 하거나 법원 문건/송달내역을 확인하고 배당신청을 했으면 담보가등기로 생각하면 된다.

 

●가등기 경매물건 입찰 시: 선순위 가등기일 경우 소유권이전청구권인지, 담보가등기인지를 반드시 파악해야 한다.

●가등기 담보 등에 관한 법률에 의하여 가등기권자가 채권 계산서를 제출하거나 임의경매를 신청하게 되면 담보가등기입니다.

그리고 말소기준 권리가 되어 경매 낙찰로 소멸됩니다.

담보가등기라면 저당권으로 취급하니 저당권처럼 매각으로 무조건 소멸됩니다.

●만약 채권 계산서 제출이 없고 배당요구를 하지 않는다면 소유권 가등기로 생각하고 접근해야 할 것입니다.

●가등기의 제척기간(10년)이 경과여부를 확인하고 사전에 등기부상 소유자 등 이해관계인을 찾아가 가등기말소여부도 확인해 보면 좋을 듯합니다.

 

●배당 전의 가등기(주의!!)

매수인이 낙찰받은 후에 매각대금 완납하여 소유권을 취득한 후 A가 본등기를 하였다.

매수인은 해제신청과 경매대금의 반환청구를 하면 된다. 그러면 법원에서 전후 사정을 살피어 매매계약을 해제하고 납입한 경매대금은 반환하여 준다.

 

권리분석 순위

1순위 : A가등기      2순위:  B근저당  3순위:  C가압류

 

2022.11.24 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 번외) 부동산 경매 물건 -가등기 배신 주의!!( 소유권이전청구가등기/담보가등기)

번외)부동산 경매 물건 -가등기 배신 주의!!( 소유권이전청구가등기/담보가등기)

 

 

10. 선순위가처분

 

●금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다.  쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도이다.

 

●선순위 가처분은 말소기준권리보다 앞서 있어서 낙찰 시 인수되지만 이 중에서도 사실상 효력이 없는 가처분도 있다.

이것을 찾는 것도 권리 분석의 포인트가 될 것이다.

●이런 경매 물건 입찰 참여 시 매수인이 되면 자동적으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수한 후 촉탁등기를 별로로 하여야 한다.

 

●다음은 경매로 인한 매각으로 소멸되는 선순위 가처분 유형입니다.

㉮선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우 ㉯선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전등기 =선순위 가처분 후 그 피보전 권리를 실현하는 등기 ㉰선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우  ㉱공유물에 대하여 공유자가 가처분을 한 다음 공유물 분할 소송을 제기하여 원고 승소 판결을 받은 다음 임의 경매를 신청한 경우 선순위 가처분은 말소됩니다. (가처분 말소 동의서 제출) ㉲보전처분(가처분) 후 그 이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐때 가처분이나 가압류가 집행된 뒤에 3년간의 본안의 소를 제기하지 아니한때 : 가처분 집행시기에 다라 본안의 소 제기 시기는 다름.

 

●만약 정말 인수해야 하는 선순위 가처분이 있다면 무조건 피하는 것이 바람직하다.

즉 혹시 정말 이 선순위 가처분 물건을 입찰하고 싶다면 선순위 가처분의 피보전권리와 사건번호를 적어둔 후 <대법원 나의 사건검색>에서 가처분의 사건 진행내역, 예고등기의 사건진행내역 본안소송의 내역까지 알아봅니다.

또한 등기부상 이해관계인(소유자 둥)을 찾아가 확인해 보는 것도 방법입니다.

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●말소된 가처분의 회복 (주의!!)

배당인 완료된 후에 발생한 문제 1순위 근처장이 말소기준권리이므로 B의 가처분은 당연히 말소권리였다.

그러나 1순위 근저당이 능력이 없는 근저당이라는 것으로 판명되었다.

A근저당이 무효이고 B의 가처분은 인수대상이라고 하였다. 

낙찰자가 소유권을 잃었을 경우에는 채무자에게 계약의 해제를 요청할 수 있다.(민사집행법 제578조)

권리분석 순위

1순위 : A근저당      2순위:  B가처분     3순위:  C강제경매

 

2022.12.25 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 부동산 경매 낙찰: 소멸하는 선순위 가처분 있다 1. (가처분 말소 동의서 제출)

선순위 가처분 소멸 가능1 / 부동산 경매 낙찰:(가처분 말소 동의서 제출)

 

 

11. 후순위가처분

●부동산 경매에서 일반적인 후순위 가처분은 소멸: 말소기준 권리보다 후순위 가처분은 부동산 권리분석 시에도 언급했지만 말소기준권리 이후의 권리는 소멸합니다.

●후순위 가처분 인수: 인수되는 후순위 가처분도 인수되는 경우가 있습니다. 

​●후순위 가처분일지라도 아래의 두 가지의 후순위 가처분은 입찰불가.

 

①첫째: 토지소유자의 지상건물에 대한 건물 철거 청구권에 따른 처분금지 가처분

피보전으로 건물 철거 청구권을 하는 가처분은 인수되기 때문에 조심해야 합니다.

대법원 판례에서도 대항력 있는 임차인이라고 하더라도 토지의 인도나 건물 철거를 청구할 경우 임차인은  퇴거해야 하는 경우가 발생하기도 합니다.

 

<등기부등본- 건물철거 및 토지인도 청구권>

 

②둘째: 소유자의 진정한 소유권의 다툼을 원인으로 하는 원인무효에 의한 소유권이전등기청구권

진정명의 회복에 의한 소유권이전등기말소청구권(사기행위 - 소유권의 절대적 무효) 입찰불가

 

2023.01.02 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - (주의!!) 부동산 경매 권리분석: 후순위 가처분도 인수되는 게 있다.

후순위 가처분도 인수되는게 있다: (주의!!)부동산 경매 권리분석

 

 

​12. 환매등기

●환매등기: 매도인이 매매계약과 동시에 체결하는 근거로 나중에 돌려받을 수 있는 권리입니다. 일종의 담보 성격으로 일정기간에 돈을 갚으면 다시 소유권을 찾아올 수 있는 등기입니다.

●환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년이며 기간연장 불가능합니다. 환매권은 환매기간 내에 하여야 합니다.​

●환매등기 입찰 시:특약사항이 어떠한 내용인지를 반드시 확인해야 합니다. 환매권자가 환매권을 행사하면 소유권을 넘겨주는 불이익을 입을 수 있습니다. 하지만 이와 반대이면 이익을 남길 수 있습니다.

●선순위 환매권은 낙찰자에게 인수이기 때문에 이런 물건을 입찰해야 할 경우 선순위 환매등기 되어 있는 환매대금보다 적게 입찰해야 합니다.

환매권가 환매권을 행사할 경우 그 차액만큼 수익을 얻을 수 있습니다. 

 

 

 

13. 맹지

●맹지란? 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다. 

타 지번으로 사방이 둘러싸여 있으므로 자루형 대지라고도 한다.

●맹지로 된 토지매각 시 현황상 국도 등 골로로 연결되는 사도(개인도로) 유무파악이 중요합니다.

만약 사도가 있다면 그 도로의 상태와 지속적인 이용 가능여부를 면밀히 확인하고 입찰해야 합니다.

●사도가 있을 경우 이해관계인의 동의입니다. 토지사용승낙을 받으면 맹지에 진입도로를 만들 수 있습니다.

 

오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.

이것보다 많은 특수경매 물건이 있음에도 저의 아직 지식이 얇아서 정리하는 차원에서 짧게 포스팅을 해 보았습니다.

저도 부동산 경매 공부를 시작한 지 얼마 안 돼서 여러분들과 같이 공부하는 마음입니다.

일단 시작했으니 우리 가족의 제2막의 인생을 위한 공간을 마련할 그날까지 해 보겠습니다.

아자 아자!!!