안녕하세요?
오늘도 여전히 춥네요.
부동산 경매공부를 하면서 권리분석이 중요하다는 말은 역시 말이 들었을 겁니다.
또한 경매에 있어서 <배당예상순서표>가 있을 정도로 배당은 빼놓을 수 없습니다.
그래서 권리분석시 배당을 동시에 함께 알면 효과적이라고 합니다.
오늘은 배당기일과 배당표 작성 및 배당방법에 대해서 포스팅해 보겠습니다.
1. 배당기일의 지정 및 배당표 작성
●배당기일: 강제집행절차에 배당절차를 실행하는 경우에 배당표에 관한 진술과 배당실시를 위하여 법원이 지정한 기일을 말한다.
①배당기일에 미출석시 채권자는 배당표의 실시에 동의한 것으로 본다.
②부동산 또는 선박의 강제경매에 있어서는 배당기일은 동시에 매각대금의 지급일이다.
경매 절차에서 매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정한다.
③매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정한다.
그런 후에 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지한다.
단, 채권자가 외국에 있거나 불분명하면 통지하지 않는다.
④채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금. 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성하여 배당기일의 3일 전에 법원에 비치한다.
●배당표: 법원이 배당 준비를 하기 위해서 배당에 대한 내용을 작성한 문서.
①배당기일 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정한다.
이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시한다.
②배당표는 배당기일에 법원사무관 등이 작성하여 채권자들에게 이의 여부를 물어봅니다.
이때 채권자가 배당표에 대해 이의를 제기하지 않으면 배당표대로 채권자들에게 낙찰대금을 나누어주면 바로 경매절차는 끝나는 것입니다.
③입찰자가 권리분석을 하면서 정확히 알기가 가장 어려운 부분이 임금채권, 퇴직채권, 소액보증금, 당해세금 등이다.
이들에 대한 내역을 정확하게 알기 위해서는 매각허가 결정이 나와야만 알 수 있다.
2. 배당표에 대한 이의의 소
▶강제집행에 있어서 이의가 완결되지 않았을 때, 이의를 신청한 채권자가 이의에 관하여 이해관계를 가지고 이의를 정당하다고 인정하지 않는 다른 채권자를 상대로 이의를 주장하기 위해 제기하는 소를 말한다.
①배당이의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 한다.
여러 개의 배당이의의 소가 제기 된 경우, 한 개의 소를 관할하는 곳에서 한다.
②이의한 사람과 상대방 이의에 관한 단독판사의 재판을 받을 것을 합의한 경우에는 적용하지 아니한다.
③배당이의의 소에 대한 판결에서 배당액의 다툼이 있는 부분에 관하여 배당을 받을 채권자와 그 액수를 정해야 한다.
이를 정하는 것이 정당하지 않다고 할 때에는 판결에서 배당표를 다시 만들고 다른 배당철차를 진행하도록 명한다.
④배당이의소송의 첫 변론기일에 출석하지 아니 한때에는 소를 취하한 것으로 본다.
⑤배당기일에 이의를 제기하지 않았던 채권자가 뒤늦게 배당표의 잘못을 발견한다면?
(대법원 전원합의체 판결):배당기일에 이의를 제기하지 않은 채권자라 하더라도 추후 자신의 몫을 부당하게 배당받아간 채권자를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다
3. 배당방법:안분배당, 순위배당, 안분 후 흡수배당, 동시배당, 이시배당, 순환배당
●배당순위-민법, 상법, 그 밖의 법률에 의해 우선순위에 따라 정해집니다.
만약 배당참가채권이 모두 일반채권자라면 채권발생의 선, 후를 따지지 않고 평등한 비율로 배당을 받게 된다.
그러나 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 일반채권자에 우선하여 변제받을 수 있도록 규정된 채권이 있으면, 우선적으로 변제하여야 하므로 배당표에 각 채권의 배당순위를 표시하여야 한다.
●안분대당(비율배당)-배당요구가 들어온 채권자들 간 서로 우열을 가릴 수 없는 경우 각 채권자들의 채권액에 따라 안분하여 배당을 하는 것을 말한다.
▶선순위압류권자와 후순위가압류권자는 안분배당: 채권이므로 선후 관계없음
▶근저당권자보다 선수위가압류채권자가 있는 경우: 물권이 우선이 되어 선순위채권자와 배당에 있어서 동순위로 취급되어 안분배당을 받는다.
| 배당교부액: 5천만원 | 안분배당 | ||||
| 순위 | 일 자 | 금 액 | 권리자 | 배당액 | 계산법 |
| 1 | 2021. 01. 01 | 20,000,000 | A 가압류 | 10,000,000 | 50,000,000×20,000,000/1억원(A,B,C 총합계액) |
| 2 | 2021, 02. 03 | 30,000,000 | B 가압류 | 15,000,000 | 50,000,000×30,000,000/1억원(A,B,C 총합계액) |
| 3 | 2022. 07.12 | 50,000,000 | C 가압류 | 25,000,000 | 50,000,000×50,000,000/1억원(A,B,C 총합계액) |
●순위대당-물권상호간 우선순위 (근)저당권,전세권(등기된 전세권),질권,가등기담보권, 양도담보권, 확정일자 있는 주택임차권, 상호 간의 권리우선순위는 설정일(등기, 등록일) 및 확정일자의 우선순위에 의한다.
물권 간의 순위는 등기소에 접수된 등기접수일 기준으로 등기순위를 따른다.
▶물권: 물건에 대하여 배타적으로 지배할 수 있는 권리(점유권, 소유권, 전세권, 지역권, 유치권, 질권, (근)저당권)등이 있다. 또한 우선변제권이 인정되므로 후순위 권리자에 대하여 우선적으로 이루어진다.
▶근저당권자보다 선수위가압류채권자가 있는 경우: 물권이 우선이 되어 선순위채권자와 배당에 있어서 동순위로 취급되어 안분배당을 받는다.
| 배당교부액: 5천만원 | 순위배당 | ||||
| 순위 | 일 자 | 금 액 | 권리자 | 배당액 | 계산법 |
| 1 | 2021. 01. 01 | 20,000,000 | A 근저당 | 10,000,000 | 20,000,000 |
| 2 | 2021, 02. 03 | 30,000,000 | B 전세권 | 15,000,000 | 30,000,000 |
| 3 | 2022. 07.12 | 50,000,000 | C근저당 | 25,000,000 | 배당 없음 |
●안분 후 흡수배당- 채권자들 사이 우열관계가 정해지지 않은 경우 각각의 채권액에 따라 1차 안분하여 배당을 한다. 그런 후에 1차적으로 만족하지 못한 권리자가 후순위자보다 우선하는 경우 후순위가 안분하여 배당받은 금액으로부터 흡수하여 배당하는 것을 말한다.
①A 가압류가 선순위이므로 이를 기준으로 안분배당을 1차로 한다.
| 배당교부액: 5천만원 | 1차 안분배당 | ||||
| 순위 | 일 자 | 금 액 | 권리자 | 1차 배당액 | 계산법 |
| 1 | 2021. 01. 01 | 20,000,000 | A 가압류 | 10,000,000 | 50,000,000×20,000,000/1억원=10,000,000 |
| 2 | 2021, 02. 03 | 30,000,000 | B 근저당 | 15,000,000 | 50,000,000×30,000,000/1억원=15,000,000 |
| 3 | 2022. 07.12 | 50,000,000 | C 가압류 | 25,000,000 | 50,000,000×50,000,000/1억원=25,000,000 |
②B 근저당이 1차 안분배당에 만족을 못하므로 흡수배당한다. B 근저당은 물권으로 C가압류보다 우선하여 흡수배당을 한다
| 배당교부액: 5천만원 | 1차 안분배당 | ||||
| 순위 | 일 자 | 금 액 | 권리자 | 1차 배당액 | 계산법 |
| 1 | 2021. 01. 01 | 20,000,000 | A 가압류 | 10,000,000 | 50,000,000×20,000,000/1억원=10,000,000 |
| 2 | 2021, 02. 03 | 30,000,000 | B 근저당 | 30,000,000 | 50,000,000×30,000,000/1억원=15,000,000 + 15,000,000(C가압류 흡수) =30,000,000 |
| 3 | 2022. 07.12 | 50,000,000 | C 가압류 | 10,000,000 | 50,000,000×50,000,000/1억원=25,000,000 -15,000,000(B근저당에 흡수됨)=10,000,000 |
●동시배당-공동근저당 목적물 전부를 동시에 경매하여 그 매각대금으로부터 동시에 배당을 받을 경우 각 부동산의 매각대금에 비례하며 피담보채권을 배당받는 경우를 말하고 있습니다.
●이시배당-동일한 채권의 담보로 수 개의 부동산에 근저당권을 설정한 경우 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하는 것입니다.
| 이시배당과 동시배당의 실무 |
| 배당에서는 이시배당이 원칙이지만, 실무에서는 동시배당을 한다. 그러므로 아파트, 오피스, 연립, 다세대, 상가처럼 수십개의 개별물건이 개별경매로 진행되면서 물권번호가 각가 있는 경우에는 경매가 종료되기까지 많은 시간이 걸리기 때문에 자금 계획을 잘 세워서 입찰을 해야 한다. |
●순환배당- 공과금(국민연금, 건강보험, 고용보험, 산재보험)의 채권은 납부기한 이후 설정된 근저당권과 기타 일반채권에 우선하여 배당을 받습니다. 그러나 조세채권보다는 우선하지 못합니다.
공과금 납부기한 후 설정된 근저당권보다 후순위의 조세채권이 있는 경우 근저당권보다 우선하는 공과금채권과 근저당권부채권 및 근저당권보다 후순위 조세채권 사이 순환관계가 성립합니다.
포스팅은 여기까지 하겠습니다.
경매배당방법마다 사례를 좀 더 들어서 설명하려고 보니
그러면 너무 포스팅도 길어질 것 같아서 다음에 다시 배당방법별로 포스팅을 하겠습니다.
그럼 좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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