공인중개사도 경매 대리인을 할수 있다!! (매수인실무교육 방법과 공인중개사 시험 기출 관련 포함)

안녕하세요?

오늘은  날씨가 점점 겨울로 가고 있는 듯합니다.

요즘 제가 부동산 경매 공부를 하고 있는데요.  

문뜩 공인중개사 시험에 합격하면 법원 경매 대리인을 할 수 있다는 사실이 떠올랐습니다.

공인중개사 시험 2차 중 <공인중개사 실무> 과목에 경매실무 파트 중에 경매신청 대리인을 할 수 있고 어떻게 해야 하는지를 공부했었습니다.

그리고 시험에도 나오는 부분이라 오늘은  <공인중개사도 경매 대리인을 할 수 있다>라고는 제목으로 포스팅을 해 보겠습니다. 그리고 더불어 시험공부에도 도움이 될 겸 공인중개사 기출 부분도 언급하고자 합니다.

 

1) 공인중개사시험에 합격하면 무엇을 할 수 있을까요?

① 개공 : 개업공인중개사(이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다/일명 부동산사무소 사장님)

② 소공 : 소속공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업 공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.(개업 공인중개사에 소송된 공인중개사: 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인을 포함한다)

③법원 경매 대리인: <민사집행법>에 의하여 경매 대상 부동산의 매수 신청 또는 입찰신청대리를 하고자 하는 때는 대법원 규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받는다.

 

2) 부동산 경매를 할 수 있는 자격증은?

①공인중개사, 중개법인: 주의!! 개업 공인중개사만 또는 법인만 가능, 소속 공인중개사는 할 수 없다.

②법무사 

③변호사

 

◈ 결론적으로 개업 공인중개사(중개법인)가 경매 매수신청대리를  하고자 할 경우에는

첫째는 대법원 규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 규정에 따라야 한다.

둘째는 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육(32시간 44시간 이내 이수)한다.

셋째는 손해배상책임을 위해 보증보험 또는 협회의 공제가입을 해야 한다.

등록의 결격사유만 없다면 매수신청대리인 등록신청서를 작성하여 제출하면 된다.

 

 

◈개업 공인중개사(중개법인)가 매수신청 대리를 등록 서류 첨부

1. 공인중개사 자격증 사본 1부(중개법인의 경우에는 대표자의 공인중개사자격증 사본을 말한다.)

2. 법인의 등기부등본 1부(중개법인인 경우에 한하며, 행정정보의 공동이용이 가능한 때에는 제출을 생략할 수 있다.)

3.「중개업자의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」제10조의 규정에 따른 실무교육 이수증 사본 1부

4. 중개사무소 등록증 사본 1부

5. 반명함판(3.5㎝×4.5㎝) 사진 2매

6.  보증을 제공하였음을 증명하는 보증보험증서 사본, 공제증서 사본 또는 공탁 증서 사본 택일 1

 

◈개업 공인중개사(중개법인)가 매수신청 대리를 등록 수수료

-매수신청대리인 등록신청 수수료는 공인중개사의 경우 20,000, 법인인 개업 공인중개사는 30,000 , 정부 수입인지를 납부하여야 한다.

 

◈ 매수신청대리 개업공인중개사 게시의무

-개업 공인중개사는 등록증, 매수신청대리 등 보수료 그 밖에 예규가 정하는 사항을 당해 중개사무소안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 한다.(등록증, 매수신청대리 및 보수표, 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류)

 

<매수신청대리 보수표>

 

◈ 매수신청대리 개업공인중개사  수수료

1. 상담 및 권리분석 수수료는 50만 원의 범위 안에서 당사자의 합의 결정한다.
2. 매각 허가 결정 확정된 매수인은 감정가의 1% 이하 또는 최저 매각 가격의 1.5% 이하 범위 안에서 당사자의 합의 결정한다.
3. 최고가 매수인이 되지 못한 경우 에는  50만 원의 범위 안에서 당사자의 합의 결정
4. 실비 수수료는 30만 원의 범위 안에서 당사자의 합의 결정한다.

 

3) 공인중개사 시험 합격으로 경매 대리인은 매력은?

●부동산 경매란 주택, 상가, 토지, 공장 혹은 정착물을 대상으로 하는 것입니다.  

솔직히 공인중개사 자격증 없이도 부동산 경매에 지식이 많아 직접 참여하는 분들도 주변에 많습니다. 

그러나 자신이 없어 경매에 직접 참여하지 못할 경우 경매매수대리인에게 의뢰하여 매수 신청 혹은 입찰을 하게 할 수도 있습니다.

이럴 경우 공인중개사 시험에 합격하고 사무실을 개업한 개업 공인중개사는 법원에 매수 대리인 신청을 하고 부동산 경매매수신청 대리인이 될 수 있습니다.

-또한 법무사나 변호사는 시험에 준비하는 시간은 물론이고 난이도도 높아 문턱이 높은데 비하면 공인중개사 시험이 그나마 시간과 노력을 줄일 수 있지 않을까요?

 

●우연히 인터넷 검색하다가 발견한 법률뉴스에는 동부지법에서 판결문을 인용해서 다음과 같이 게재했다.

이 뉴스에서 언급한 것을 거꾸로 생각해 보면 공인중개사도 등록요건을 갖춘 후에 법원에 매수신고대리인 등록을 하면 수수료를 정당하게 받을 수 있다는 얘기이다.

 

 

 

법원에 매수신청대리인으로 등록하지 않은 공인중개사는 고객을 대리해 경매 입찰을 하더라도 수수료를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 공인중개사가 경매 업무를 대리할 때 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서의 실무교육을 받고 협회 공제에 가입하거나 공탁 등 등록 요건을 충족한 뒤 법원에 매수신청대리인 등록을 해야 한다고 정한 공인중개사법 제14조 3항은 강행법규이기 때문에 미등록 공인중개사와 고객이 수수료를 지급하기로 약정했더라도 그 약정은 무효라는 취지의 판결이다
공인중개사가 매수신청대리인 등록 안 했다면 경매 대리했더라도 수수료 받을 수 없다.

 

4) 공인중개사 경매 매수인실무 교육은 어디서 받아야 하는가?

1. 공인중개사 실무교육은 어디서 받나요?

①<한국공인중개사협회 교육원>으로 검색하셔서 들어가시면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

 

한국공인중개사협회 매수실무교육1

 

②맨 위에 <매수실무교육>을 클릭하거나  오른쪽 옆 끝 네모칸에 있는 <그림:매수신청대리인실무교육>을 클릭합니다.

 

한국공인중개사협회 매수실무교육1

 

③화살표가 표시되어 있는 <매수대리인 실무교육>을 클릭합니다.

 

한국공인중개사협회 매수실무교육 수강신청

 

④다음과 같은 화면이 나오면 본인이 수강신청을 하거나 전국교육안내 센터에 전화해서 매수인실무교육을 받으면 됩니다.

 

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5) 공인중개사시험- 2차 시험과목 <공인중개사법> 中 경매 매수 대리

①공인중개사 시험 출제 비중 (40문제 中 2문제 내외)

경매 실무 관련 법령	출제 키워드	출제문항 수
경매	경매절차, 권리분석	1문항
공매	공매의 종류 및 특징	거의 없음
경매 매수신청대리	매수신청대리, 등록요건, 대리권의 범위, 대리행위의 절차, 행정처분	1문항

 

●공인중개사 매수신청대리 등록 등의 관한 규칙

공인중개사법 <제 14조 >  ㉮개업공인중개사는  <민사집행법>에 의하여 경매 및 <국세징수법> 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다. ㉯ <민사집행법>에 의하여 대상부동산의 매수 신청 또는 입찰신청대리를 하고자 하는때는 대법원규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받는다. 공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 <제1조 > (목적) -이 규칙은 공인중개사법이 대법원규칙에 위임한 개업공인중개사의 매수신청대리인 등록 및 감독에 관한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

●매수신청대리인의 등록

㉮지방법원장에게 매수신청 대리 등록을 해야 한다.(※공인중개사 시험 기출문제:17,18,23,27회)

㉯등록요건 (※공인중개사 시험 기출문제: 18,22,25,26,27회)

.공인중개사 혹은 법인으로서 중개사무소 개설등록 .부동산경매에 관한 실무교육을 이수하였을것 .보증보험 또는 공제에 가입(매수신청대리 등록신청 전에)하였거나 공탁을 하였을것.    (중개업의 보증설정: 등록을 할때는 업무개시 전)

㉰등록증 교부 

-지방법원에 매수신청대리인 등록을 한 자에 대하여 매수신청대리인 등록증을 교부해야 한다.

 

㉱등록증의 결격 사유 (※공인중개사 시험 기출문제:18,26회)

① 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자. 다만, 중개업 폐업신고로 인한 매수신청대리인 등록
    취소된 경우에는 결격사유에 해당하지 않는다.
②매수신청대리업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지 기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 경과되지 아니한 자
③ 매수신청대리업무정지처분을 받은 개업 공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원
    이었던 자로서 당해 업무 정지 기간이 경과되지 아니한 자
④ 위 결격사유자가 사원, 임원으로 있는 법인인 개업 공인중개사

 

㉳실무교육 (※공인중개사 시험 기출문제:17,18,19,23회)

① 매수신청대리인 등록을 하고자 하는 개업 공인 중사는 등록 신청일 전 1년 이내에 법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산 경매에 관한 실무교육을 이수하여야 한다. 

다만, 폐업신고 후 1년 이내에 다시 등록할 경우에는 그러하지 않다.
②실무교육에는 평가가 포함되어야 한다. 교육시간(32시간 44시간 이내)과 교육과목 및 교육기관 지정에 관한 사항은 예규로 정한다

 

㉴휴업 및 폐업 

①매수신청대리인은 매수신청 대리업을 휴업(3월을 초과하는 경우), 폐업, 휴업한 매수신청대리인의 재개 도는 휴업기간을 변경하고자 하는 때에는 감독 법원에 그 사실을 신고해야 한다.

②휴업은 6월을 초과할 수 없다.

 

●매수신청 대리권과 중개대상물의 범위(※공인중개사 시험 기출문제:19,20,21,23,24,27,28,31회)

①매수신청 대리권의 범위:개업 공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 다음 행위를 할 수 있다.

○ 매수신청 보증의 제공 ○입찰표의 작성 및 제출 ○ 차순위 매수신고 ○ 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청하는 행위 ○ 공유자의 우선매수신고 ○ ⸢임대주택법⸥ 규정에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고 ○ 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위 매수 신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위 매수 신고인의 지위를 포기하는 행위

②매수신청 대리권 대상물:

• 토지
• 건물 그 밖의 토지의 정착물
• 입목
• 광업재단
• 공장 재단(임목, 광업재단, 공장 재단: 중개대상물(0), 부동산 거래신고(x), 매수 진청 대리 대상물(0)

●매수신청대리행위(※공인중개사 시험 기출문제:17,19,25,27,29,31회)

①개업 공인중개사는 매수신청대리를 위임받은 경우 사건 카드에 일련번호, 경매 시건 번호, 보수액 등 필요한 사항을 기재하고, 서명 날인한 후 5년간 이를 보존해야 한다. 

-서명날인에는 <공인중개사법>에 따라 중개행위를 위해 등록한 인장을 사용해야 한다.

 

<매수신청대리 시건카드 양식 캡쳐>

 

②매수신청대리 대상물의 확인•설명 및 확인. 설명서 작성. 교부. 보존

-개업 공인중개사는 매수신청대리를 위임받은 경우 권리관계, 경제적 가치, 매수인이 부담해야 할 사항 등을 위임인에게 성실, 정확하게 설명하고 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다.

※인장을 사용하여 서명날인- 사건 카드(5년), 대리 확인, 설명서(5년), 보수 영수증

③대리행위 방식

• 대리행위를 하는 경우 각 대리행위마다 대리권을 증명하는 문서(본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인 등록증 사본)를 제출하여야 한다. 다만 같은 날 같은 장소에서 대리행위를 동시에 하는 경우에는 하나의 서면으로 갈음할 수 있다.
• 법인인 개업 공인중개사의 경우에는 대리권을 증명하는  문서 이외에 대표자의 자격을 증명하는 경우에는 문서를 제출해야 한다.
• 대리행위를 함에 있어서 매각 장소 또는 집행 법원에 직접 출석해야 한다.

 

④보수와 영수증(※공인중개사 시험 기출문제:17,20,26,28,31회)

• 개업 공인중개사는 매수신청대리를 위임받으면 예규에서 정한 보수표의 범위 안에서 소정의 보수를 받는다. 이때 보수 이외의 명목으로 돈 또는 물건을 받거나 예규에서 정한 보수 이상을 받아서는 안된다.
• 개업 공인중개사는 보수표와 보수에 대하여 이를 위임인에게 위임계약 전에 설명하여야 한다.
• 개업 공인중개사는 보수를 받은 경우 예규의 양식에 의한 영수증을 작성하여 서명 날인한 후에 교부해야 한다.
• 보수의 지급시기는 매수 신청인과 매수신청대리인의 약정에 따르며, 약정이 없을 때에는 매각대금의 지급 기한일로 한다. 

●의무와 금지행위(※공인중개사 시험 기출문제:17,24,26,31회)

①신의성실의무

 -개업 공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 매수신청대리업무를 수행하여야 한다
 -개업 공인중개사는 다른 법률에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 된다.  개업 공인중개사가 그 업무를 떠난 경우에도 같다. 
- 개업 공인중개사는 매각절차의 적정과 매각 장소의 질서유지를 위하여 「민사집행법」의 규정 및 집행관의 조치에 따라야 한다.  

 

②신고의무

-개업 공인중개사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날로부터 10일 이내에 지방법원장에게 그 사실을 신고하여야 한다.

(중개사무소 이전, 분사무소 설치, 중개업의 휴업 및 폐업/ 공인중개사 자격취소, 자격정지. 중개사무소 등록취소, 업무정지)

 

③금지행위

- 이중으로 매수신청대리인 등록신청을 하는 행위

- 매수신청대리인이 된 사건에 있어서 매수 신청인으로서 매수신청을 하는 행위

- 동일 부동산에 대하여 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 되는 행위

- 명의대여를 하거나 등록증을 대여 또는 양도하는 행위

- 다른 개업 공인중개사의 명의를 사용하는 행위

- 형법 규정된 경매ㆍ입찰방해죄에 해당하는 행위

-사건 카드 또는 확인ㆍ설명서에 허위 기재하거나 필수적 기재사항을 누락하는 행위

-그 밖에 다른 법령에 따라 금지되는 행위

 

●손해배상책임의 보장과 보증 설정(※공인중개사 시험 기출문제:20,21,23회)

①손해배상책임의 보장

-매수신청대리인이 된 개업 공인중개사는 매수신청대리를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

-매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 위에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 협회의 공제에 가입하거나 공탁(이하 “보증”이라 한다)을 하여야 한다

- 공탁한 공탁금은 매수신청대리인이 된 개업 공인중개사가 폐업, 사망 또는 해산한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다

-매수신청의 위임을 받은 개업 공인중개사는 매수 신청인에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 

(보장금액/보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁 기관 및 그 소재지/ 보장기간)

 

②보증 설정금액 <시행일: 2023. 1. 1>

1. 법인인 개업 공인중개사 : 4억 원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 2억 원 이상을 추가로 설정하여야 한다. (개정 전:법인 2억, 분사무소 1억)

2. 법인이 아닌 개업 공인중개사 : 2억 원 이상(개정 전:1억 원)

 

●행정처분(※공인중개사 시험 기출문제:29회)

①절대적 취소(지방법원은 다음에 해당하는 경우 매수신청대리인 등록을 취소해야 한다)

1. <공인중개사법>에 따라 중개사무소 개설등록의 결격 사유 중

어느 하나에 해당하는 경우

2.  <공인중개사법>에 따라 중개사무소 폐업신고를 한 경우, 매수신청 대리업의 폐업신고를 한 경우

3.  <공인중개사법>에 따라 따라 공인중개사 자격이 취소된 경우

4.  <공인중개사법>에 따라 중개사무소 개설등록이 취소된 경우

5. 매수신청대리 등록 당시 규정된 등록요건을 갖추지 않았던 경우

6.  매수신청대리 등록당시 매수신청대리  규정된 결격사유가 있었던 경우

 

②임의적 취소(지방법원은 다음에 해당하는 경우 매수신청대리인 등록을 취소할 수 있다)

1. 매수신청대리 등록 후 매수신청대리 등록요건을 갖추지 못하게 된 경우

2. 매수신청대리 등록 후 매수신청대리 결격사유가 있게 된 경우

3. 사건 카드를 작성하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

4. 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

5. 비밀준수의무, 집행관의 명령에 따를 의무, 매 수신처 대리 금지행위를 위한 한 경우

6. 규정된 보수 이외의 명목으로 돈 또는 물건을 받은 경우, 예규에서 정한 보수를 초과하여 받은 경우, 보수의 영수증을 교부하지 아니한 경우

7.  감독상의 명령이나 중개사무소의 출입, 조사 또는 검사에 대하여 기피, 거부 또는 방해하거나 거짓으로 보고 또는 제출한 경우

8. 최근 1년 이내에 이 규칙에 따라 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

 

①절대적 업무 정지(지방법원은 다음에 해당하는 경우 그 기간 동안 매수신청대리인 업무를 정지하는 처분을 해야 한다)

1. <공인중개사법>에 따라 중개사무소  휴업하였을 경우, 매수신청 대리업을  휴업하였을 경우

2. <공인중개사법>에 따라 따라 공인중개사 자격이 정지한 경우

3.  <공인중개사법>에 따라 업무를 정지를 당한 경우

4.  매수신청 대리 임의적 등록취소 사유 가운데 매수신청대리 감독상의 명령 등에 불응한 경우

 

②임의적 업무정지(지방법원은 다음에 해당하는 경우 그 기간 동안 매수신청대리인 업무를 정지를 명할 수 있다)

1. 「민사집행법」 제108조 제1호 내지 제3호 중 어느 하나에 해당하는 경우(다른 사람 매수신청 방해/부당하게 다른 사람과 담합하고 그밖에 적정한 실시를 방해한 사람/ 교사를 행한 사람)

2. 매수신청대리 등록증 등을 게시하지 아니한 경우

3. 사건 카드, 매수신청대리 확인. 설명서 조사 또는 검사에 대하여 기피, 거부 또는 방해하거나 거짓으로 보고 또는 제출한 경우 

4. 사무소 이전 등의 신고를 하지 아니한 경우

5. 감독상의 명령이나 중개사무소의 출입, 조사 또는 검사에 대하여 기피, 거부 또는 방해하거나 거짓으로 보고 또는 제출한 경우

6. 사무소 명칭이나 간판에  “법원”의 명칭이나 휘장 등을 표시하였을 경우

7. 그 밖에 이 규칙에 따른 명령이나 처분에 위반한 경우

 

(주의1)매수신청대리(절대적 등록취소): 폐업, 자격취소, 중개업 등록취소            매수신청대리(절대적 업무정지): 휴업, 자격정지, 중개업 업무정지

 

●행정처분 절차 등(※공인중개사 시험 기출문제:20,31회)

1. 매수신청대리인 등록이 취소된 자는 등록증을 관할 지방법원장에게 반납하여야 한다.

2. 업무정지는 절대적 업무정지와 임의적 업무 정지로 구분한다.

3. 업무정지 기간은 1월 이상 2년 이하로 한다.

 

●기타

1. 매수신청대리인 등록을 한 개업 공인중개사는 그 사무소의 명칭이나 간판에 고유한 지명 등 법원행정처장이 인정하는 특별한 경우를 제외하고는 “법원”의 명칭이나 휘장 등을 표시하여서는 아니 된다.

②개업 공인중개사는 매수신청대리인 등록이 취소된 때에는 사무실 내ㆍ외부에 매수신청대리업무에 관한 표시 등을 제거하여야 하며, 업무정지처분을 받은 때에는 업무정지 사실을 당해 중개사 사무소의 출입문에 표시하여야 한다.

 

 

와우~~ 여기까지 글을 쓰면서 머리가 회전을 멈춘 것 같았네요.

뇌의 과부하가 일어난 듯합니다.

정말 여기까지가 한계인 것 같습니다.

다만 개업 공인중개사만 경매 대리 매수인 등록을 할 수 있어서 약간의 제약이 아쉽네요.

그럼 꾸벅 ^^

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~