신랑이 정년이 되면 한가한 곳에 집을 짓고 살고 싶다는 작은 소망으로 부동산 경매를 공부하고 있는데 열심히 부동산 경매 물건을 분석하는데 갑자기 경매 취하나 기각으로 당황한 적이 있습니다.
그런데 경매 취하와 취소 및 기각에 대해서 혼동을 많이 오니 이들의 차이점을 알아보겠습니다.
1. 부동산 경매 취하(채권자 취소)
▶부동산 경매 취하: 강제경매 혹은 임의경매이든 경매를 신청한 채권자가 직접 경매 신청을 철회하는 것을 말합니다. 경매를 신청한 채권자가 경매신청 집행을 중지해달라고 요청하는 것입니다.
이럴 경우에는 그 경매물건은 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결되는 것입니다.
취하사유는 아래와 같이 크게 두자기로 나눌 수 있다.
하지만 일반적으로는 채무를 전부나 일부변제로 인한 경우가 대부분이라고 생각하면 될것 같습니다.
①첫째 취하사유는 채무자의 채무 변제다.
경매가 취하되는 경우는 보통 채무자가 경매를 신청한 채권자에게 채무변제 약속하고 경매를 취하 요청을 하는 것입니다.
즉, 채무자가 채무를 모두 갚거나 사정이 안되면 일부 채무를 변제하고 나머지는 나중에 갚겠다는 약속을 하는 것, 채권자와 협상을 통한 경매 취하인 것입니다.
채무자가 경매 집행비용을 비롯한 채권 원리금을 갚고, 갚았다는 변제증서를 제출하게 되면 채권자에게 경매 취하 신청을 하게 된다.
②두 번째 취하사유는 채무 변제 유예기간에 대한 합의이다
즉, 현재 여력이 없어서 당장 돈을 갚지 못하는 사정이 있으니 돈을 갚을 변제기간을 유예하면서 부탁하는 것이다.
다시 말해 채무변제기간을 유예(미뤄주는 것)에 대한 합의 등으로 경매를 취하 요청하기도 합니다.
하지만 보통 이런 채무변제기간 유예는 채권자의 승낙을 기대하기는 어렵습니다.
왜냐하면 채무변제기간과 유예한다고 해서 채무변제가 가능하다면 아마 경매에 나올 일이 없었을 것이다.
▶부동산 경매 취하 가능 기간: 경매의 취하는 최고가 매수인이 매각 대금을 납부하기 전까지 가능합니다.
낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 경매 취하 신청을 할 수 없다.
강제경매의 경우에는 최고가 매수인과 차순위 매수인에게 사전 동의를 얻어야 합니다.
하지만 실제적으로는 매수인의 동의하기는 어렵다.
그렇기 때문에 매각기일 이전에 취하 신청을 하는 것이 안전할 것 같습니다.
2. 부동산 경매 취소(채무자 취소)
▶부동산 경매 취소: 강제경매든 또는 임의경매이든 경매를 당한 채무자가 경매 대상 물건을 보전하기 위해서 유효하게 진행되던 경매 절차를 무효로 하는 것을 말한다. 즉, 부동산 경매를 당한 채무자가 하는 행위이다.
경매의 취하와는 다르게 경매의 취소는 강제경매라도 최고가 매수인의 동의가 필요 없다는 큰 차이이다.
①첫째 취하사유는 채권자의 채무 변제다.
매수인의 대금 납부 이전까지 채무 변제를 모두 변제했다면 일방적으로 취소 신청이 가능하다.
②두 번째 취하사유는 채권자 입장에서의 아래와 같은 이유로 취하 요청할 수 있다.
채무자 입장에서 부동산 경매 청구 금액이 많다거나 혹은 부당하다거나 채권자의 경매신청에 위법성이 존재여부등의 사유에 해당하면 취소를 요청할 수 있다.
▶부동산 경매 취소방법
①강제경매에서의 경매 취소방법: 채무자가 채무금액을 모두 변제했거나 채권자가 고의적으로 채무금액을 받지 않는다면 법원에 변제금액을 공탁하면 된다.
이후에 청구이의의 소를 제기합니다. 소 제기 증명원을 첨부하여 강제집행 정지신청을 한다.
그다음 법원에서 강제집행 정지 결정을 받고 나면 판결문을 경매 법원에 제출하여 경매를 정지시키는 것입니다.
이때는 반드시 승소 판결을 받아야 한다.
승소판결문을 경매 법원에 제출하면 법원의 직권으로 경매개시결정 기입등기가 말소됨으로써 경매가 취소된다.
②임의경매에서의 경매 취소방법: 담보권에 설정된 채무 금액을 전부 변제해야 한다.
- 그런 후에 담보권 말소 자료를 준비한 후 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서와 강제집행 정지신청서를 법원에 제출한다. 이후 강제집행 정지 결정문을 받은 다음 법원에 제출한다. 그러면 법원이 채권자와 채무자를 신문한 후 경매를 취소시킨다.
- 하지만 채권자가 채권액을 고의적으로 거절한다면 채무자 단독으로 신청해야 한다.
- 이때에는 경매 집행비용과 채권 원리금 금액을 법원에 공탁한다.
- 그런 후에 채무 이의의 소를 제기 →강제집행 정지신청→ 채무이의의 소 승소판결문을 법원에 제출등의 순서를 걸친다.
3. 부동산 경매 기각(법원 직권 취소)
▶부동산 경매 기각: 법원이 직권으로 경매를 취소시키는 행위이다.
●부동산 경매 과정에서 몇 차례의 유찰되면 경매 금액이 많이 떨어진다. 이때 경매가 기각이 되어 경매사건이 종결 처리되는 경우가 있다.
이런 경우에는 경매 최저가가 낮아지면서 낙찰이 되더라도 경매를 신청한 채권자가 받을 배당금이 없기 때문이다.
즉 법원이 무잉여에 의하여 직권으로 경매개시결정을 취소하여 기각 처리한다.
●경매에서 잉여주의 원칙이란? 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액(잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말한다.
- 이때 잉여와 무잉여를 판단하는 기준은 경매절차에 있어서 최저경매가격이 기준이 된다.
- 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자) 보다 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 없다고 판단할 때 무잉여를 이유로 경매를 직권으로 취소하게 된다.
- 경매신청권자는 일반적으로 빌려준 돈을 받기 위해 경매를 신청합니다. 그런데 유찰로 돈을 한 푼도 받지 못한다면 경매를 실행한 의미가 없기 때문이다.
무잉여 경매 사건이 경매가 진행되어 낙찰금액으로 경매신청권자에게 일부라도 돌아갈 경우 매각을 허가하게 된다. - 하지만 낙찰가격으로 보아도 무잉여에 해당하는 경우 법원은 매각을 불허가사유가 된다.
●위 부동산 경매 기각된 물건의 예상배당순서입니다
우리은행이 임의경매를 신청했지만 이물건의 여러 회사의 유치권행사 신청으로 유찰이 많이 되어서 경매신청자에게 돌아갈 배당금이 없어 보입니다.
그래서 법원이 직권으로 취소한 물건입니다.
포스팅은 여기까지 하겠습니다.
처음에는 경매 취하, 취소. 기각이 헷갈렸는데, 이제 확실하게 알게 되었네요.
경매 취하는 채권자(돈 받을 사람)가 하는 것이고 경매취소는 채무자(돈을 줄 사람)이 하는 것이고 경매기각은 법원에서 하는 것입니다.
즉 주체가 어떤 것이냐에 따라서 달라진다는 점입니다.
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