유치권신고 경매물건 :부동산 경매 셀프 권리분석 13번째

월요일 경매공부 시간에 유치권에 대해서 공부를 했습니다.

유치권은 특히 등기부등본에 기재되지 않는 권리이므로 권리분석에 유의해야 합니다.

그래서 <유치권신고 경매물건 :부동산 경매 셀프 권리분석 13번째>의 제목으로 유치권행사 물권을 권리분석을 해보고자 합니다.

 

1. 유치권이란?

▶타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(남의 물건을 맡아둠)할 수 있는 권리가 있다.

 

▶유치권 사례:

①카센터 주인이 자동차 수리비를 받지 못할 경우 자동차 주인이 차 수리비를 줄 때까지 자동차를 유치할 수 있는 권리

②건축주와 도급계약을 체결하고 건물을 신축. 증축. 개축하거나 대수선을 하고 그 공사대금을 변제받지 못한 경우에 공사한 자는 공사대금을 변제받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수인을 상대로 유치원을 행사할 수 있습니다.

③부동산 경매에 있어서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. <민사집행법 제91조 5항>

 

▶유치권 특징: 

 

①유치권은 등기부에 공시되지 않지만 사실상 우선변제를 받는 결과를 낳아 제삼자에게 예측할 수 없는 손해를 입힌다.

 

②유치권은 성립요건을 갖추면 당연히 성립되는 법정담보물권으로서 신고 기간에 대한 제한이 없다.

① 타인의 물건일 것( 부동산이나 동산도 가능) ② 목적물(물건 자체)에 관하여 채권이 발생할 것(견련성이 인정될 것)  (왕 중요!!★★★) ③ 채권자가 물건을 점유할 것 ④ 채권의 변제기가 도래할 것  ⑤ 유치권의 배제 특약이 없을 것 (임대차 계약시 <원상회복 조약>도 배제 특약에 해당)

 

③부동산 경매에 있어서 유치권자가 권리 신고를 한 경우 매각물건명세서에 아래와 같은 글귀가 쓰였다.

● 유치권 성립 여지 있음 ● 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명

 

④(중요!!) 매각물건명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 매각물건명세서는 실체적 권리까지 확정하는 효력이 없다.

 

⑤유치권의 점유:

●사실적 지배(잠금장치를 하거나 타인의 출입을 배제할 수 있는 지배)를 말한다.

<법원판례: 중앙지방법원 2009 가합 49365: 사실적 지배>

출입문을 잠그고 열쇠를 보관하는 한편, 유치권을 행사하고 있다는 내용의 경고문을 아파트의 출입문에 게시하였다면, 타인의 지배를 배제하고 사회통념상 아파트를 사실상 지배하여 점유을 취득하였다고 본다.

● 점유는 적법하여야 합니다.

●(중요!!) 유치권자가 점유하였다 하더라고 경매개시결정 이전부터 점유하여야 합니다.

●사실적 지배(잠금장치를 하거나 타인의 출입을 배제할 수 있는 지배)를 말한다.

<법원판례: 대법원 2005 22688  경매개시결정 이전부터 점유>

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유을 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 된 경우 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제 92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

 

⑥우선 유치권은 점유개시 시기가 경매개시결정 전에  점유해야 한다.

 

⑦<현황조사서와 감정평가서>에 유치권 신고가 되어 있다고 해서 다 유치권이 성립하는가? NO

●현황조사서와 감정평가서 집행관이 경매개시결정 후에 합니다.  따라서 이때 소유자가 점유자라면 유치권신고자는 경매●<대법원 2005 22688  경매개시결정 이전부터 점유>라는 판례가 나온 이후 경매신청채권자들은 유치권 주장으로 경매가격이 내려가면 유치권부존재확인의 소송을 제기하여 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결을 받아냅니다. 

그리고 경매법원에 유치권 배제 신청하는 채권자들도 있습니다.

 

⑧유치권부존재확인소송의 확인은 어떻게 할까요?

●경매신청채권자 중에 부동산 경매 서류 중 문건처리내역에 <유치권 신고서 열람. 복사>를 한 다음 유치권 성립 여부를 조사하고 유치권 신고에 대한 의견서를 법원에 제출합니다.

●매각기일요청을 하고 유치권신고에 대해 유치권부존재확인소송을 통해 유치권의 부존재를 증명하려 합니다.

 

⑨경매 입찰예정자는 유치권 성립 여부를 어떻게 확인할 것인가? 

● 유치권 성립 여부를 어떻게 확인하기 위한 자료 수집을 최대한 해 봅니다.

● 입찰예정자의 입장에서 법원에 제공하는 매각물건명세서, 부동산의 현황조사서, 감정평가서, 문건처리내역과 등기부등본 등으로 유치권자의 점유 관련 부분에 대하여 조사하는 것이 제일 효과적일 것이다.

 

⑩유치권 경매물건의  접근 포인트!!!

유치권 경매물건의  접근 포인트!!!

● 타인의 물건 유치(남의 물건을 맡아둠)해야 한다. 즉 남의 물건을 보관해야 한다.

● 유치권자가 점유해야 한다. 점유는 제3자의 간접점유도 가능하다

●점유는 경매개시결정 전부터 해야한다.  유치(남의 물건을 맡아둠)해야 한다. 즉 남의 물건을 보관해야 한다.

● 현황조사서에 <소유자 점유> <폐문 부재> <임차인 점유> <공실>등으로 기재되어 있으면 경매개시기입등기 이전부터 유치권자의 점유가 계속되지 아니한것으로 볼 수 있다.

● 유치권 배제하는 특약이 없어야 합니다. 1. 대법원 판례 95다 12927: <건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 한다>는 약정이 있으면 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한  취지의 특약이라고 볼수 있어 임차인은 유치권 주장을 할 수 없습니다.  (예외) 임대차계약서에 원상회복 조항이 있더라도 특약사항으로 임차인 부동산에 관하여 실내건축공사를 하기로 예정되어 있고 그 비용을 임대인이 추후에 지급하기로 한 특약이 있다면 유익비상환청구권을 포기하였다고 볼 수 없다. 2. 건축주가 건물을 신축할때 금융기관 대출시 특약조항으로 <유치권 포기약정>을 맺고 대출을 할 경우 유치권 주장 어렵다.

 

2. 유치권부존재확인 소송

▶유치권 신고로 최저매각가격이 떨어져 담보가치가 크게 하락하면 선순위 근저당권자등 중에서 유치권 주장에 대하여 적극적으로 대응하기도 합니다.

●경매신청채권자 중에 부동산 경매 서류 중 문건처리내역에 <유치권 신고서 열람. 복사>를 한 다음 유치권 성립 여부를 조사하고 유치권 신고에 대한 의견서를 법원에 제출합니다.

●매각기일요청을 하고 유치권신고에 대해 유치권부존재확인소송을 통해 유치권의 부존재를 증명하려 합니다.

●매각물건명세서나 문건처리내역을 통해 알 수 있습니다.

●채권자가 유치권자에 대하여 유치권부존재확인소송은 채권자 승소로 확정 ●<김**>의 유치권 부존재확인판결문정본이 20**. *월. *일자로 제출됨 ●채권자 유치권자기록삭제 신청 제출 ●채권자 <유치권말소>, 경매속행요청 제출

●이런 유치권 신고 물건의 입찰에 참여하여 최고가 매수인이 되면 경매사건기록을 열람 복사신청하여 유치권 신고서와 첨부서류(공사도급계약서. 시방서. 설계도서. 자재 납품서. 세금계산서. 영수증, 수리내역서. 기타 서류)를 통하여 유치권 성립요건에 해당하는지 확인합니다.

●유치권 배제 신청서 제출 ●임대차계약의 원상회복 ●신축건물의 경우 대출신청 채권자에게 시공사가 유치권을 주장하지 않겠다는 특약 ●공사일지와 도급계약서의 날짜 ●공사업자와 건축주와의 동업관계

 

2. 유치권부존재확인은 어디서?

▶입찰 전 대법원 판결분 사본을 신청하여 소송결과를 확인하고 입찰합니다.

▶낙찰 후 인도거부 하면 유치권부존재확인의 소에 대한 판결문을 받아 인도명령을 신청합니다

▶매각물건명세서와 문건처리내역에서 유치권부존재확인소송의 사건번호를 알 수 있습니다..

▶유치권부존재확인소송의 사건번호를 적어 놓습니다.

<대법원 나의 사건검색>에서 소송결과를 확인할 수 있습니다.

 

<검색에서 대법원 나의 사건 검색>

 

<대법원 나의 사건 검색>

 

 

반응형

 

 

▶우리가 흔히 어떤 부동산 건물에 <유치권 행사 中>이라는 현수막을 보신 적 있으실 것입니다.

이런 부동산 물건들이 경매에 나오면 매각물건명세서에 <유치권신고되어 있다>고 기재되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

하지만 이런 유치권이 인수여부를 판단하는 것이 오늘의 관건일 것 같습니다.

 

<유치권 행사중 현수막>

 

 

▶여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.

●부동산 경매의 4단계

1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석

2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석

3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법

4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단)

 

▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다. 

-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.

이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다. 

 

-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을  설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.

 

 -말소기준권리 중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다. 

즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.  

▶말소기준권리도 매각으로 소멸합니다.   아래와 같이 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정은 모두 돈과 관련이 되어 말소기준권리가 됩니다.

최선순위 근저당권 최선순위 가압류. 압류 최선순위 담보가등기 최선순위 전세권: 목적물을 점유하고 있고 등기된 전세권, 배당 요구한 경우에 한함  경매개시결정등기:압류와 같은 효력이 있어서 경매개시결정등기가 최선순위일 경우에는 말소기준권리가 된다.

 

●이제 13번째  모의 부동산 매물 셀프 권리 분석 시작!! (13번째도 역시 긴장되네요)

 

1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)

▶오늘은 키포인트는  유치권의 신고의 성립 유무가 중요하므로 매각물건명세와 현황조사서를 중심으로 간단하게 설명하겠습니다.

 

<유치권 신고 공장 부동산 경매 물건>

 

①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건인 걸로 추정됩니다.

②이 물건은 소유자(주)기님**와 채무자(주**)가 다릅니다.

어차피 소유자와 채무자가 다르더라도 근저당권 설정을 했다는 건 소유자의 동의에 의한 것이라 상관없을 듯합니다.

③이 물건은 토지와 건물을 일괄해서 나온 모두 경매물건입니다.

④ 입찰 진행 내용을 보니 2022년 9월 23일 경매기각으로 나와있네요.

●경매기각: 법원이 직권으로 경매를 취소시키는 행위이다.

경매사건이 몇 번의 유찰된 후 경매가 기각이 되어 경매사건이 종결 처리되는 경우가 있는데, 이는 최저가가 낮아지면서 낙찰이 되더라도 경매를 신청한 채권자가 받을 배당금이 없기 때문이다. 이러한 경우에는 법원이 무잉여에 의하여 직권으로 경매개시결정을 취소하여 기각 처리한다.

 

2) 현황조사서(경매개시결정 전)에 유치권 기재가 되어 있는지 확인한다.

 

<현황 조사서>

 

①<폐문 부재>라고 하면 부동산 유치권 성립이 안 될 확률이 높음(그렇다고 100%는 아님을 유의)

②<전입세대열람>에는 이 공장에 임차인으로 나온 사람이 없음

③본건 출입문에 플래카드( 유치권 행사 중) 붙어있음

 

<유치권 행사 중 플랭카드>

 

 

3) 매각물건명세서를 확인합니다.

<매각물건명세서>

 

①이 부동산 경매 물건인 공장에는 임차내역 없음

②2019.07.30 (주)광서테크 등 9개 회사가 공사대금 미수금(유치권 견련성 인정)에 대하여 유치권 신고

③채권자 <한국자산관리공사>에서 유치권 부존재 확인 소송에서 승소함

여기에 사건번호가 있으므로 <수원지방법원 안산지원 2020 가합 7559)로 <대법원 나의 사건>에서 검색해서 열람(2015

01.01 이후 수수료 1,000)하여 확인하면 된다.

 

4) 문건. 송달내역을 확인하면 유치권부존재 확인 소송 중인지 대충 할 수 있다.

 

▶유치권 신고로 최저매각가격이 떨어져 담보가치가 크게 하락하면 선순위 근저당권자등 중에서 유치권 주장에 대하여 적극적으로 대응하기도 합니다.

●경매신청채권자 중에 부동산 경매 서류 중 문건처리내역에 <유치권 신고서 열람. 복사>를 한 다음 유치권 성립 여부를 조사하고 유치권 신고에 대한 의견서를 법원에 제출합니다.

●매각기일요청을 하고 유치권신고에 대해 유치권부존재확인소송을 통해 유치권의 부존재를 증명하려 합니다.

●매각물건명세서나 문건처리내역을 통해 알 수 있습니다.

 

<문건/송달내역 확인서>

 

 

5) 등기부 현황을 열람해 본다

 

<두인(유료)경매 등기부 현황>

 

▶이 공장은 <유치권 신고>로 계속 유찰되었고 또 등기부현황을 보듯이 가압류나 근저당이 너무 많아서 법원에서 경매를 기각한 것으로 보인다.

채권자인 한국자산관리공단에서 <유치권부존재확인소송>에서 승소하였기 때문에 다시 경매입찰을 시작하지 않을까 싶습니다. 

 

오늘의 포스팅은 여기까지 하겠습니다.

대항력 있는 임차인도 없고 이 부동산 경매 물건의 포인트는 역시 <

신고>의 유무를 밝혀내는 데 있습니다.

유치권은 우선 점유하면 적법한 점유로 우선은 인정하기 때문에 유치권의 부존재는 그것을 부정하려는 사람이 입증해야 하기 때문에 채권자가 직접 조사하여 <유치권부존재확인소송>을 하는 것입니다.

대항력 있는 임차인 분석도 하지 않았는데 시간이 이렇게 많이 소요될 줄.. ㅠㅠ

좋은 하루 보내세요.

 

 

2022.11.04 - [부동산/초보 경매의 바다로 (백곰도 배우는 중)] - 부동산 경매 - 초보 경매인이 피해야 하는 부동산매물( 물권&권리분석(Y/N))

부동산 경매 - 초보 경매인이 피해야 하는 부동산매물( 물권&권리분석(Y/N))