요즘 부동산 가격이 하락하고 있어서 사람들이 부동산 경매에 흥미가 떨어지고 있는 건지도 모르겠습니다.
오늘도 요즘 특수경매 물건에 대해 조금씩 공부하고 있습니다.
법정지상권 물건의 권리분석시 선순위근저당 건물존재 기준시점이 중요합니다.
※특수경매 물건인 <법정지상권 성립 여지 있음>의 건물존재 기준시점 중요.
●부동산 경매 물건을 찾다 보면 <건물만 매각> 혹은 <토지만 매각>이라는 물건을 찾아볼 수 있을 것입니다.
아래 부동산 경매 물건은 <토지만 매각>이므로 이 토지 위에 건물이 있으므로 <법정지상권>을 따져 보아야 하는
물건입니다.
2) 법정지상권이란?
▶경매물건 중에는 대지와 건물이 존재하는데 토지만 경매에 나오는 경우 또는 건물만 경매에 나오는 경우를 발견할 수 있습니다. 이럴 경우에는 매각물건명세서에는 <법정지상권 성립할 여지가 있음> 혹은 < 토지상에 타인 소유 제시 외 건물이 존재하며 건물은 매각에서 제외됨> 혹은 <미등기 건물을 위하여 대지 부분에 지상권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있음>등으로 기재됩니다.
▶법정지상권이란?
①법정지상권 뜻:법정지상권은 법으로 인정하는 지상권을 의미한다.
②법정지상권 종류: 관습법정 지상권과 법정지상권이 있습니다.
| 구분 | 규정성격 | 발생원인 | 근거 |
| 법정지상권 | 강행규정(배제특약은 무효) | ①저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인일 것 ②저당권 실행으로 경매로 분리일 것 |
법률규정(제366조) |
| 관습법상 법정지상권 | 임의규정(배제특약은 유효) | ①처분당시 토지와 건물이 동일인 일것 ②매매기타 사유로 분리 될것 |
관습법(대법원 판례) |
③법정지상권의 성립 유무에 따른 매수인의 부담
● 법정지상권 성립: 법정지상권 제약 권리 인수, 즉 경매 등 법적 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에 건물 소유자는 토지 상에 있는 건물을 사용할 수 있는 권리입니다.
법정지상권이 성립하는 경우 구 건물을 철거하지 못하고 신축 등 토지사용이 제한됩니다.
이러한 토지 사용에 대한 제약을 <토지만 매각>으로 낙찰된 매수인은 고스란히 부담해야 하는 것입니다.
하지만 지료는 청구할 수 있습니다.
● 법정지상권 성립시 지료 청구:토지 사용의 대가로 지주에게 지급하는 금전 그 밖의 물건을 말한다.
- 지상권에는 반드시 지료가 따라야 하는 것은 아니다. 당사자 약정으로 결정할 수 있다.
- 지료액이 약정되더라도 물가변동 등 사정변경이 될 경우에는 양 당사자는 지료증감청구권을 행사할 수 있다.
- 지료 청구는 당사자 간 합의사항이나 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법원에 청구(지료확정 청구 소송)한다
- 지료의 약정이 없더라도 2기 지체 시 낙찰자는 지상권자 또는 법정지상권자에 대하여 지상권 또는 법정지상권 소멸 청구 가능
- 연체기준 판단 시 기(期)기준으로 하는 것이 아니라 연(年) 기준으로 본다. 예를 들면 1차 연도 미납, 2차 연도 미납, 3차 연도 미납이면 연체로 본다.
- 월납으로 정한 경우는 연체 횟수가 24개월이면 연체로 본다. 이 경우 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
● 법정지상권 불성립: 건물의 철거를 요구할 수 있고, 건물을 철거할 때까지 지료를 청구할 수 있습니다.
④법정지상권은 성립요건 3가지
첫째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다.
▶토지와 건물이 처분 당시 둘 중 하나가 처분되었을때 성립한다.
○ 토지와 미등기 건물을 함께 매수한 사람이 대지에만 이전등기를 하고 건물에는 등기를 하지 않는 경우,
건물의 매도인(건물 소유권이 아닌 처분권을 매수인에게 넘겨주었기 때문에) 에게 관습법상의 법정지상권 불성립
둘째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이어야 한다.
▶토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유라면 성립한다.
1. 무허가 건물이나 미등기 건물이어도 성립
2. 관습법상 지상권이 성립하려면 토지와 건물이 원시적으로 동일인에 소유여야 하는 것은 아니다.
3. 타인 소유의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물만을 매매로 취득한 경우 관습상 지상권이 불성립
셋째, 토지와 건물 소유자가 매매 기타 사유( 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매)로 달라져야 한다.
강제경매의 경우 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하는지가 판단
되어야 합니다.
| ● 관습법상 지상권 성립 시기 <핵심 포인트> 강제경매 시 동일인 소유의 판단기준은? |
1. 강제경매 시: 압류 시 기준 2. 가압류 후 강제경매 시: 가압류 기준 3. 저당권 설정 후 강제경매 시: 저당권 설정 당시 기준 |
▶여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다.
| ●부동산 경매의 4단계 |
| 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 |
| 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 |
| 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 |
| 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) |
▶권리분석에서 가장 중요한 것은 "말소기준권리"이다.
-경매물건의 등기부등본상의 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권 등 여러 권리가 설정되어 있습니다.
이 권리 중에서 경매로 낙찰받아서 매각되면 소멸하는 권리가 있고 소멸되지 않는 권리도 있어서 이것은 등기부에 여전히 남아서 낙찰 매수인이 인수하는 권리입니다.
-즉 정당한 채권자의 권리를 보호하기 위해서 매각으로도 소멸되지 않는 기준을 설정해 놓은 것이 "말소 기준권리"입니다. 임차권을 포함하여 등기부상에 나타나는 모든 권리의 말소 여부와 인수 여부를 판별하는 기준이라는 것입니다.
-말소기준권리 중 가장 앞선 권리(최선순위)가 말소기준 권리가 됩니다.
즉, 말소기준권리의 설정 일자를 기준으로 그 보다 앞서면 앞선 권리는 경매 낙찰자가 인수하고 그 뒤면 모든 권리는 소멸한다는 의미입니다.
1) 우선 대법원 경매 사이트에 들어가서 관심 있는 매물을 찾습니다.(전 두인 경매 유료 이용)
▶오늘은 키포인트는 법정지상권 성립 기준에 따라 법정지상권 권리 인수 여부가 판가름되기 때문에 중요합니다.
그래서 부동산 경매 물건으로 법정지상권 성립 기준에 따른 쟁점을 중심으로 간단하게 설명하겠습니다.
▶이 부동산 경매 물건 낙찰인은 <법정지상권 성립 여지없음>으로 판단하고 건물주와의 협상을 시도했으나 협상실패로 건물주를 상대로 <건물철거 및 토지인도>와 <법정지상권 지료 청구>를 하였습니다.
또한 임차인을 상대로 <퇴거청구 소>를 제기했습니다.
①임의경매로 근저당권자가 경매 신청한 물건인 걸로 추정됩니다.
②이 물건은 토지만 나온 모두 경매물건입니다.
따라서 <법정지상권 성립 여부>가 중요한 포인트입니다.
③이 물건은 배당종결이 된 물건으로 낙찰금액이 감정가보다 높게 172%인 75,615,000에 생각보다 높게 측정되었습니다
제 생각에 법정지상권 성립 여부에 따라 이 낙찰금액이 정적한지 판단에 어느 정도 작용할 것 같습니다.
2) 매각물건명세서 확인해 봅니다.
①최선순위근저당, 즉 말소기준권리는 <2009.12.29 근저당권>입니다.
②<유**>이 토지 위의 건물에 임차인입니다. 말소기준권리보다 날짜가 늦어서 대항력은 없습니다.
하지만 이 부동산 경매 물건은 토지만 경매이기 때문에 임차인 보증금 인수여부는 생각하지 않아도 됩니다.
따라서 <법정지상권 성립 여부>가 중요한 포인트입니다.
③이 물건에 대해 제시 외 건물이 있어서 법정지상권 성립여지 불분명/ 이 토지는 공부상 임야로 되어 있지만 현재는 건물이 들어서 있는 <대>로 사용 중임을 알려줍니다.
3) 이 부동산 경매의 <법정지상권 성립 여부>에 따른 건물주와 낙찰인의 쟁점사항
▶법정지상권 여부 성립 쟁점은 거의 등기부등본에서 찾는 것이 제일 일반적이다.
법정지상권 성립이 가능한 건물의 존재를 판단하는 시점이 중요한 것이다.
▶이 부동산 경매 물건 낙찰인은 <법정지상권 성립 여지없음>으로 판단하고 건물주와의 협상을 시도했으나 협상실패로 건물주를 상대로 <건물철거 및 토지인도>와 <법정지상권 지료 청구>로 인한 피고와(건물주)와 법원의 판단이 중요할 것 같습니다.
1. 피고(건물주) 주장: 건물이 이미 존재 낙찰인은 법정지상권을 취득
▶경매 신청 채권자인 <신**>씨가 근저당을 설정할 당시에 ②번 근저당 당시 2009년 12월 29일에는 건물의 규모와 종류를 알 수 있는 정도로 건축이 진행되었다.
이 사건에 건물이 이미 존재하고 있었으므로 낙찰자는 토지 소유권이 넘어갔을 때 법정지상권을 취득한다.
2. 법원의 판단: 법정지상권 성립 부정: 퇴거항변도 기각
▶2개 이상( ①번 근저당,②번 근저당) 이상의 저당권이 설정된 토지에 법정지상권이 성립하려면 최선순위 저당권(①번 근저당) 당시 토지 위에 건물이 있어야 한다.
최선순위 저당권(①번 근저당) 당시 대구은행이 법정지상권 발생될 정도로 건물이 지어졌다면 토지담보가치를 온전히 확보하기 위해 지상권까지 설정받지 않았을 것이다.
▶최선순위 저당권(①번 근저당)이 변제등의 이유로 소멸하여도 나중에 설정된 저당권(②번 근저당)의 순위가 올랐더라도 마찬가지이다.
즉, 후순위권 설정자는 최선순위 설정 당시 건물이 없었다면 법정지상권이 생기지 않을 것으로 믿고 토지 가치를 평가했으므로 앞선 저당권이 소멸한다는 우연한 사정으로 손해를 입으면 안 되기 때문이다.
4) 이 부동산 경매의 <건물의 철거청구>가 권리 남용에 해당여부
1. 피고(건물주) 주장: 원고의 건물청거청구는 권리남용 주장
▶원고는 이 경매물건이 토지상의 주택이 존재한다는 사실을 알면서 경매절차에서 토지를 매수했다.
이 사건토지는 전원주택 단지 외에는 활용할 수 없어서 피고를 상대로 철구를 구할 아무런 이익이 존재하지 않음에도 철거 청구는 권리 남용 해당
2. 법원의 판단: 원고의 건물청거청구는 권리남용 주장 기각
▶(대법원 선고 2009다 58173) 권리남용은 주관적으로나 객관적으로 목적이 오로지 상대방에게 손해를 입히고 행사하는 사람은 아무런 이익이 없어야 한다.
권리행사에 의하여 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리 남용이라고 할 수 없다
4) (나만의 궁금증!! )이 부동산 경매의 토지 감정가액: 제시 외 건물이 없을 때 :43,904,000
▶하지만 이 토지 위의 제시 외 건물이 있을 때를 토지감정평가액은: 54,880,000
이건 저도 확실하지 않은 것 같은데 약간의 의문이 고개를 끄덕이게도 하는..
아마 법정지상권 성립이 안 되면 건물에 대한 지료청구등 여러 가지 활용도 때문인 것 같기도 하고...
그냥 저의 개인적인 궁금증입니다.
▶감정평가서에 이 제시 외 건물이 건축사용승인이 나지 않은 이유가 기재되어 있네요.
나중에 건물철거를 하게 된다면 여기는 임야인데 또 건물을 지을 수 있을까요?
자꾸 부동산 경매를 공부하다 보면 자꾸 알아야 하는 게 생기는 것 같습니다.
▶<법정지상권 성립여지 있음>에 해당하는 물건은 권리분석 시에 법정지상권 성립여부가 제일 중요합니다.
법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰가가 정해지고 낙찰되면 어떠한 행동을 취해야 하는지도 결정됩니다.
오늘은 포인트는 최선순위 근저당 설정당시에 건물이 존재해야 한다.
여기에 약간의 설명을 덧붙이자면 이 근저당 설정당시 이후에도 계속 동일 소유자에게 속해야 하는 것이 아니다.
역시 부동산 경매는 공부할수록 배울게 계속 생겨나네요.
저의 사적인 궁금증을 해결해가면서 공부해야겠네요. 갈수록 어렵네요.
그래도 차근차근 공부해 보겠습니다.
오늘 포스팅은 여기까지 하겠습니다.
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