안녕하세요?
오늘은 월요일 경매 수업을 가서 배운 것에 관련된 것을 포스팅해보고자 합니다.
경매 수업에서는 낙찰 시 가처분은 인수하는 경우가 대분분인데
그중에서 선순위 가처분 중에는 부동산 경매 낙찰 시 가처분을 말소할 수 있는 경우가 있다고 합니다.
그렇기 때문에 가처분에 대해서 미리 알아야 이런 <경매로 인한 말소되는 선순위 가처분>을 이해할 수 있을 것 같아서
공인중개사 시험 공부했었던 21년도로 다시 되돌아간 느낌입니다.
●공인중개사 시험 TIP: ①가처분등기에 관한 내용은 공인중개사 시험 2차 과목인 부동산 공시법 PART 5의 <각종의 등기절차>중 구분건물등기에 대해 나와있습니다.
②공인중개사 공시법은 크게 <공간정보의 및 관리 등에 관한 법률>과 <부동산 등기법>으로 크게 두 파트로 나눕니다.
총 공시법 출제문제가 24문제인데 각각 사이좋게 12문제씩 출제됩니다.
③하지만 가처분 등기의 출제빈도는 많으면 1문제 , 안 나오는 경우가 많습니다.
<가처분의 대상과 말소>에 키워드를 가지고 공부하시면 될 것 같습니다.
④이 가처분 등기도 시험 관련해서 비중이 매우 적습니다.
하지만 공인중개사 관련 일을 하시거나 부동산 경매를 더 공부하고 싶으신 분은 이 부분을 확실히 이해하면 좋을 것 같습니다.
1. 가처분 등기
1. 가처분등기란?
● 금전채권 이외의 물건이나 권리에 대한 청구권이 있을 때 그 강제 집행 시까지 처분, 멸실되는 것을 방지하기 위한 집행제도이다. 쉽게 말하면 부동산 거래 시 매수인의 권리를 보장하기 위해 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도.
| ●공인중개사 시험 TIP |
| 가처분등기: 금전채권 이외 가압류등기: 금전채권 |
2. 가처분등기의 허용 여부
- 미등기 부동산: 가처분 촉탁이 있을 경우는 직권으로 소유권 보존등기 후 가처분등기를 한다.
- 부동산 일부에는 가처분 촉탁 불가 (대판:75다 190)
- 권리의 일부에는 가처분 가능
- 가등기에 대한 본등기를 금지하는 가처분 불가 / 가등기 상의 권리 자체의 처분을 금지(이전 금지)하는 가처분은 가능
- 합유 지분에 대한 가압류 등기는 불가 / 공유지분에 대한 가압류등기는 허용
3. 가처분등기의 실행
● 가처분 등기는 보전하고자 하는 채무자의 권리가 갑구의 권리인지, 을구의 권리인지 따라 등기한다.
| ●공인중개사 시험 TIP |
| ▶소유권이전을 위한 소의 제기에 따른 가처분: 갑구 ▶저당권 설정등기청구권을 위한 소의 제기에 따른 가처분 : 갑구 cf) 전세권 말소를 위한 소의 제기에 따른 가처분:을구 |
● 등기관이 가처분 등기할 때는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.
● 소유권에 관한 가처분의 주 등기, 전세권 또는 지상권에 관한 가처분등기는 부등기로 한다.
4. 가처분등기 이후의 등기말소( ※공인중개사 시험: 23,24,25회 기출)
●가처분 등기는 법원의 촉탁으로 직권 말소하는 것이 원칙, 당사자 직접 말소 불가
| ●공인중개사 시험 TIP |
| ▶가처분 등기: 직권발소 ▶가처분 이후의 등기: 단독말소 |
●소유권 이전등기청구권을 보전하기 위해 가처분등기가 마쳐진 후 가처분 이후에 마쳐진 제삼자의 명의의 등기의 말소는 단독으로 신청할 수 있다. (단 다음의 등기는 그러하지 아니하다)
|
●지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분등기가 마쳐진 후 그 가처분 채권자가 가처분 대무자를 등기의무자로 하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기를 신청하는 경우 제삼자 명의의 지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권 설정등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.
●저당권 설정등기청구권을 보전하기 위해 가처분등기가 마쳐진 후 그 가처분 채권자가 가처분 채무자를 등기의무자로 하여 저당권 설정등기를 신청하는 경우에는 그 가처분등기 이후에 마쳐진 제삼자 명의 등기라 하더라도 그 말소를 신청할 수 없다.
●등기관이 가처분 채권자의 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는직권으로 그 가처분등기도 말소하여야 하고 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다.
● 가처분등기 이후의 등기를 말소 신청하는 경우에는 등기원인을 "가처분에 의한 실효"라고 하여야 하며, 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공 할 필요가 없다.
● 가처분의 말소는 항상 주 등기로 한다.
정리하자면 가처분등기는 부동산을 취득하거나 남에게 빌려준 부동산을 돌려받아야 할 경우가 있습니다.
부동산을 다른 사람에게 처분하기 전에 이를 대비해 관할법원에 가등기 가처분 명령 신청을 하여 그 명령에 따라 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 써넣을 수 있도록 한 제도입니다.
즉, 이 부동산 물건에 복잡한 다툼이 있으니 <손대지 마라>라는 일종의 경고라고 생각하시면 될 것 같습니다.
오늘은 여기까지 포스팅하겠습니다.
가끔 이렇게 공인중개사 시험 관련 포스팅을 하면 공부하던 책도 다시 펼치고 다시 타임머신 타고 공부했던 2021년으로 돌아가는 기분이네요.
가처분등기 공부할 때는 지금보다는 그냥 외우듯이 공부했었는데..
지금은 공인중개사 시험공부보다는 부동산 경매 공부를 위해서 하다 보니 조금 더 명확해지는 느낌입니다.
그럼 오늘도 좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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