안녕하세요?
어제 부동산 <경매 공부에서 배운 특수주소변경한 임차인의 대항력>에 대해서 포스팅을 했습니다.
그러다가 건축물대장에 대해 언급하면서 갑자기 건축물대장 열람에 대해 알아보려고 합니다.
건축물 관리대장은 공인중개사 시험공부하면서 많이 듣게 됩니다.
특히 공인중개사 2차 과목인 공시법에서 등기부등본, 건축물대장, 지적도 등 공적장부에 대해 배우게 됩니다.
1) 건축물관리대장(건축물대장)이란?
●건축물 관리대장이란 건축물에 관련된 사항을 국가에서 대장으로 관리하는 공적 장부중 하나입니다.
위에서 언급했듯이 국가가 관리하는 공적 장부는 자주 열람하는 등기부등본, 지적도, 임야도. 대지권등록부, 경계점좌표 등록부 등이 있습니다.
간단히 말해 이 여러 공적장부 중 건축물에 관련된 여러 가지 기재사항을 정리해 놓은 것이라고 생각하면 쉬울 것 같습니다.
즉 건축물(주소, 면적, 구조)은 사람으로 치면 취업 시 제출하는 이력서 같은 것입니다.
이것도 다르게 등기부등본은 건축물이 아닌 소유자의 권리사항을 확인하는 용도라 서로 다르다고 할 수 있습니다.
그리고 우리는 보통 건축물 관리대장을 건축물대장이라는 줄임말을 자주 사용합니다
●건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있습니다.
(일반건축물대장:단독주택, 다가구주택, 상가건물 등이 이에 해당되면 집합건축물 외의 건축물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장 등)
(집합건축물대장: 다세대주택, 연립주택, 아파트 주상복합 상가건물 중 일부 등 집합건물에 해당하는 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장 등)
2) 건축물 관리대장(건축물대장) 용도?
①건축물대장은 건축물 전반의 정보를 확인할 수 있는 대표적 공적 장부입니다.
흔히 우리가 건축물에 대한 권리 관계를 알고 싶을 때는 등기부등본을 확인하는 것처럼, 건축물대장도 건축물에 대한 여러 가지를 확인하기 위해 필요합니다.
②건축물의 불법 증축 여부와 용도, 세대수를 확인할 수 있습니다.
특히 해당 건축물이 불법으로 증축했는지, 합법적이고 안전하게 지어진 건물인지 확인할 수 있습니다.
●건축물대장으로 건축물 용도 확인
-전입 신고 전에는 공인중개사에게 해당 건축물대장을 열람하여 계약서상과 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
-전입신고 후에는 건축물대장 도면을 통해 설계 평면도도 확인 가능하고 특히 불법개조 사례가 있는지 확인해야 합니다.
-복합건축물(원룸, 오피스텔, 상가와 함께 있는 복합 건축물):부동산 계약서 상의 용도나 면적이 건축물대장과 일치 여부 필히 확인.
-건축물의 용도에 따라 방화 설비, 계약자의 권리와 의무가 각각 다르기 때문에 목적에 맞는 건축물을 계약해야 합니다.
●불법 건축물, 위법 건축물 사례
-방 쪼개기를 통한 세대수 증가: 건축인허가 당시에는 세대수를 10세대로 신청승인 후에 방 쪼개기를 통해 19세대로 늘린다면 이는 불법건축물이 됩니다.
또한 현행법상 다가구는 19세대이며 20세대 이상은 분리등기해야 하는 다세대로 간주합니다.
- 옥탑건물 불법 증축: 세대수를 늘리기 위해 옥상에 옥탑층을 증축하는 경우로 다가구 건물의 옥탑층은 대부분 불법 건축물, 위법 건축물 일수도 있습니다.
- 베란다, 발코니 부분 불법 확장([제일 흔한 경우]: 방 면적확대를 위해 베란다와 발코니 부분을 불법으로 확장한 경우
-다중주택은 취사시설 설치와 가구별 등기: 불가
예를 들면 제2종 근린생활시설 다중주택의 대표적인 게 고시원입니다. 따라서 개별취사를 만들 수 없음에도 일부 고시원은 2종근린생활시설 건물임에도 방마다 개별취사시설을 만들기도 합니다.
●건축물대장으로 불법 건축물(위법건축물) 확인
-위반건축물을 단속할 수 있으므로 내가 계약하려는 방이 불법 증축된 방은 아닌지 세세하고 확인하고 꼼꼼히 계약해야 합니다.
-일반적인 건축물대장과 달리, 건축 기준법에 위반된 건축물은 건축물대장 상에 <위반건축물 > 표식이 나타납니다.
-단순 내부 수리는 신고 없이 가능, 주요 부인 지붕과 벽체, 보, 기둥 등을 해체 혹은 증축할 시에는 구청에 신고하거나 허가를 득해야 합니다. <건축법 규정>
- 건축물대장에서는 등본의 표제부와 대장 내용이 얼마나 일치하고, 또 실제 건축물 상황과는 얼마나 같고 다른지 살펴봐야 합니다.
-불법건축물이 있는 건물은 나중에 이행강제금을 낼 수도 있어서 불법건축물이 있는지도 모르고 부동산 거래를 하기도 합니다.
-불법건축물은 대장 위부분에 위반이라는 빨간색 표시가 있습니다. 이 부분을 확인하시고 부동산 거래를 해야 합니다.
●건축물대장의 위반 건축물(불법건축물) 여러 가지 제약사항
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③등기부등본과 다르게 갑구만으로도 대부분의 정보를 확인할 수 있고 이에 대해 을구에서 세부 내역을 확인할 수 있어요.
●건축물대장 갑구는 불법건축물 여부를 판단할 수 있는 내용이 있으며 면적, 용도, 건폐율, 용적률 등의 정보가 담겨있다.
-먼저 건축물대장이 우선 만들어지고 이를 토대로 등기부등본이 만들어지기 때문에 등기부상 <표제부>의 내용은 건축물의 <전유부, 갑구>와 같습니다.
따라서 등기부등본에서는 건물의 주소, 면적, 구조 등이 적힌 <표제부>를 살펴보셔야 합니다.
-건축물대장과 등기부 대장이 불일치일 경우에 건축물에 대한 표시로 면적이 다를 경우에는 건축물대장을 기준으로 하고 등기부 표제부를 정정합니다. 그러나 소유자의 권리변동의 불일치, 즉 소유자가 다르면 등기부등본을 기준으로 합니다.
등기부에 따라서 건축물대장 소유자를 정정합니다.
● 건축물대장을구는 건축물에 대한 소유자 현황과 변동일 그리고 변동된 원인이 기재되어 있다.
중요한 불법 증축 혹은 불법건축물일 때 건축물대장을구에서 파악할 수 있고 이 불법 증축 때 소유자에 대한 정보를 알아낼 수 있다.
3) 건축물 관리대장(건축물대장) 발급은 어디서?
1. 정부민원포털 <정부 24> 통해 무료 열람, 발급이 가능합니다.
●건축물대장 발급 말고도 주민등록 등본. 초본도 발급 신청할 수 있는 곳입니다.
● 부속 건축물은 온라인 건축물대장 발급으로 내용 확인이 불가할 수도 있습니다.
이때는 동주민센터를 찾으면 됩니다.
●건축물대장은 전자지갑이나 전자증명서로 발급도 가능하고 전자문서에 담는 것도 가능하다
◆첫 번째 : 검색 사이트에 <정부 24>를 입력하고 사이트에 들어가면 맨 밑 자주 찾는 서비스를 클릭합니다.
-아니면 다음 사진처럼 중간에 검색어에 <건축물대장>을 치면 여러 가지 서비스가 나오는데 건축물대장 열람 혹은 발급 부분을 클릭합니다.
◆두 번째:< 건축물대장 열람>을 클릭하면 위와 같은 화면이 나옵니다.
①신청방법 안내문으로 인터넷, 방문, fax, 우편, 모바일 등 다양합니다.
②인터넷 발급(무료)만 무료입니다. 만약 fax나 우편을 발급받을 때는 수수료가 발생합니다.
③번을 클릭하시면 어떻게 <건축물대장 발급(열람) 신청> 할 수 있는지 알려주는 화면이 나옵니다
④누구나 신청이 가능합니다.
⑤건축물 평면도는 소유자 동의를 얻어야 하므로 인터넷 발급 불가로 방문을 해야 하고 모바일은 열람만 가능합니다.
◆세 번째:< 발급>을 클릭하면 위와 같은 화면이 나옵니다.
●로그인해서 신청하면 되고 물론 비회원 신청도 가능하지만 여러 가지 계속 클릭하고 확인해야 하는 번거로움이 있습니다.
그리고 <정부 24>에는 생활에 관련된 주민등록등본, 초본 등 여러 가지 발급이 가능하므로 회원가입을 해 두시면 여러모로 유용합니다.
2. 건축행정시스템 <세움터>에서 발급 가능합니다.
●<정부 24>에서도 건축물대장 무료 발급이 가능하지만 <세움터>에서는 좀 더 쉽게 발급할 수 있다고 합니다.
●이 <세움터> 사이트는 건축물대장 무료 발급도 하는 곳이지만 대한민국의 대표적인 복합민원인 건축행정 업무 전반의 전자화를 통해 국민은 관청 방문 없이 인터넷으로 편리하게 인허가 신청을 하고, 공무 시원은 건축행정(인허가→착공→분양→준공(사용승인)→철거 등) 업무 전반을 전자적으로 One Stop 처리하게 하는 국가표준정보시스템입니다.
●<세움터> 사이트에서는 토지대장은 열람되지 않습니다. <정부 24>를 이용하시기 바랍니다.
◆첫 번째: 검색 사이트에 <세움터>를 입력하고 사이트에 들어갑니다.
①오른쪽 메뉴 중 2번 <건축물대장>을 클릭합니다.
②아니면 중간에 큰 메뉴 <건축물대장 발급>을 클릭합니다.
◆두 번째:①<건축물대장 발급> 클릭하면 회원가입 혹은 비회원 가입을 선택합니다. 저는 비회원으로 로그인했습니다.
②비회원 신청 시 발급서비스는 한건에 1건만 신청 가능하다고 합니다.
그리고 발급하는 중에 다른 일을 하게 되면 어느 정도 시간이 지나면 다시 위의 화면처럼 정보를 입력해야 합니다.
그러니 회원가입이 편할 것 같습니다.
◆세 번째:발급받기 원하는 건축물 주소를 입력합니다.
◆네 번째: 주소를 클릭 후에 다음과 같은 결과가 있는데 건축물대장 5종에 대한 결과가 나타나고 나타난 부분을 클릭합니다.
●<정부 24>와 <세움터> 두 곳에서 건축물대장 열람 신청을 해보니 <세움터>가 좀 더 편리하다고 느꼈습니다.
정부 24는 일반건축물 or집합건축물인지, 표제부/전유부 등 선택해야 하는 항목들이 있어서 두 개를 비교하면 쪼금 불편한 것 같습니다.
●<세움터>에서는 주소를 검색해서 클릭하면 해당 주소에 존재하는 건축물대장들이 나열된다.
(총괄 표제부, 일반건축물, 다가구, 표제부, 전유부>등의 결과가 나타나고 그 결과 중에 자기가 원하는 건축물대장을 클릭해서 발급 혹은 열람이 가능합니다.
●여기까지 건축물대장의 전반적인 내용과 건축물대장의 발급 및 열람을 무료를 받을 수 있는 곳을 소개해드렸습니다.
사실 공인중개사 시험을 공부하면서 공시법이나 공인중개사법 등을 배우면서 어느 정도 알고 있었습니다.
이번 포스팅을 하면서 저도 한번 더 공부가 되었네요.
여러분에게도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
그럼 오늘은 여기까지입니다.
좋은 하루 보내세요.
♡오늘도 경제적 자유를 꿈꾸는 백곰맘~~~
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