(관습법상)법정지상권 무엇인가? - 공인중개사 시험- 1차 민법 中

어제 부동산 경매에서 공부한 내용이 법정지상권에 관한 권리분석이었습니다. 공유 지분은 좀더 어려워서 어제는 지분 없는 법정지상권을 공부했습니다.그래서 오늘은 저도 다시 공부할 겸 공인중개사 시험 1차 법정지상권에 포스팅하고자 합니다.

 

 

●공인중개사 시험 TIP:  ①법정지상권의 확실한 개념을 이해하셔야 합니다.

즉 법정지상권과 관습법상 법정지상권의 차이를 이해하시기 바랍니다. 

②공인중개사 시험에서는 물권법에 속하는 부분이고 지상권에 법정지상권이 포함이 되어있습니다.

그리고 1문제정도는 매년 출제되니 출제비중이 적지 않은 편입니다.

하지만 일반 지상권보다는 법정지상권이 문제에 출제될 확률이 높습니다.

 

<공인중개사 시험-물권법 중 지상권 출제경향>

 

 

1. 법정지상권의 종류?

●관습법정 지상권과 법정지상권이 있습니다.

 

구분	규정성격	발생원인	근거
법정지상권 (매각대금 완납때 성립)	강행규정(배제특약은 무효)	①저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인일 것 ②저당권 실행으로 경매로 분리일 것	법률규정(제366조)
관습법상 법정지상권 (소유권 귀속이 달라질때)	임의규정(배제특약은 유효)	①처분당시 토지와 건물이 동일인 일것 ②매매기타 사유로 분리 될것	관습법(대법원 판례)

 

2. 관습법상 지상권?

● 관습법상 법정 지상권의 뜻

동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 원인으로 소유자가 달라질 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 건물 소유자가 대지 위에 등기 없이 지상권을 취득한다.

이것을 관습법상 법정지상권이라고 한다

 

<법정지상권 성립 기본적 조건>

 

● 관습법상 지상권 성립요건  ( ※공인중개사 시험: 16,21,26회 기출)

성립 요건	①토지와 건물의 어느 하나가 처분 될때	②토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유	③매매 기타 사유	④토지철거 특약이나 다른 약정이 없을 것
주의 빈출	미등기건물과 대지를 함께 처분시 불성립	토지와 건물이 다른 사람 소유시 불성립	①환지 처분시 불성립 ②공유자의 과반수 동의로 건물 신축시 불성립	①건물철거 특약이 있으면 불성립 ②환매특약 있을때 불성립 ③토지에 임대차약정 있을때 불성립

 

▶토지와 건물이 처분당시 둘 중 하나가 처분되었을때 성립한다.

○ 토지와 미등기건물을 함께 매수한자가 대지에만 이전등기를 하고 건물에는 등기를 하지 않는 경우,

  건물의 매도인(건물소유권이 아닌 처분권을 매수인에게 넘겨주었기 때문에) 에게 관습법상의 법정지상권 불성립

 

▶토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유라면 성립한다.

  1.무허가 건물이나 미등기 건물이어도 성립

  2.관습법상 지상권이 성립하려면 토지와 건물이 원시적으로 동일인에 소유여야 하는 것은 아니다.

  3. 타인 소유의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물만을 매매로 취득한 경우 관습상 지상권이 불성립

 

▶ 매매 기타 사유( 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매)로 소유자가 달라질 것

  1. 공유 지상에 1인 소유의 건물이 있을 경우 <공유대지의 분할>로 공유대지가 단독소유를 변한 경우 관습법상의 지상권이 성립한다. (이 동의 속에는 관습상 지상권의 존재를 승인하여 준 것으로 볼 수 있기 때문이다)

  2. 토지 공유자가 다른 지분권자 과반수의 동의를 얻어 건물을 신축한 후 토지와 건물의 소유자가 분리되어도 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다.

 

▶당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이  없을 것

  1. 토지와 건물 중 어느 하나만을 처분하면서 건물의 철거 특약이 있는 경우 관습법상 지상권은 불성립한다. (  25회 기출)

  2. 관습법상의 법정지상권은 강행규정이 아니라 임의규정이기 때문이다.

  3. 대지에 관하여 임대차 계약을 체결한 경우 관습상 지상권을 포기한 것이다.

  4. 환매특약이 있는 경우(환매권 행사에 따라 소유자가 달라지는 경우 애초부터 관습법상 법정지상권은 생기지 않는다)

       ( ※공인중개사 시험: 20,22회 기출)

  5. 건물을 철거한 후 건물의 신축을 합의한 경우 ( ※공인중개사 시험: 17회 사시 감평사 기출 )

 

 

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● 관습법상 지상권 성립 시기 <핵심 포인트>

 

 ▶▶강제경매 시 동일인 소유의 판단기준은?  ( ※공인중개사 시험: 24,29회 기출)

    1. 강제경매 시: 압류 시 기준

    2. 가압류 후 강제경매 시: 가압류 기준

    3. 저당권 설정 후 강제경매 시: 저당권 설정 당시 기준

 

<강제경매 동일인 소유 판단기준>

 

● 관습법상 지상권 효력( ※공인중개사 시험: 16,19,26,28회 기출)

 

1. 등기 없이 성립한다.(건물 소유자는 관습법에 의하여 당연히 성립하는 것으로 제187조에 의하여 등기 불필요)

2. 존속기간: 견고한 건물 30년(당사자간의 약정하지 아니할 때에는 제281조 규정에 의하여 최단기간으로 본다)

3. 법정지상권이 성립된 후 구건물이 철거되고 신축건물이 들어선 경우 신축건물은 구건물 범위로 법정지상권이 인정

4. 동일인에게 소유권 귀속이 원인무효로 이루어진 경우: 불성립

 

●공유 관련관습법상 지상권 정리

 

1. 공유자 과반수 지분권자의 동의 얻고 건물을 신축한 경우:법정지상권 불성립

2. 공유자 1인이 자신의 지분만 처분한 경우:토지 지분만을 전매한 경우 법정지상권 불성립

3. 공유대지의 분할로 공유였던 대지가 단독 소유로 된 경우: 법정지상권 성립

4. 구분소유적 공유:법정지상권 불성립

 

 

●<논점>관습법상 법정지상권이 성립한 건물의 소유자 乙가 건물을 제3자에게 매도하고 건물양수인에게 건물만 소유권이전등기하고 지상권은 이전등기를 경료하지 않은 상태이다.

 

 

1. 건물 양수인이 등기 전에 지상권을 승계 취득하는가?

 

㉮건물이 매매: 건물 양도인 예게 법정지상권이 유보되어 있다.( ※공인중개사 시험: 14,22,29 기출)

건물 양수인은 지상권에 관한 이전등기 없이는 법정지상권 승계 취득하지 못하다.

대지 소유자에게 지상권을 주장할 수 없다.

㉯건물이 경매: 경락인은 지상권의 등기 없이 법정지상권을 취득한다.

건물의 경락인은 지상권의 <등기 없이> 그 후 토지소유권을 취득한 제 3자에 지상권을 주장할 수 있다.

 

2. 건물 철거 여부

㉮건물 양수인은 장차 지상권을 취득할 지위에 있는 자(취득할 놈)이고 토지 소유자는 지상권을 설정해줄 의무가 있는(줄 놈)이다.

㉯대지 소유자는 소유권에 기하여 건물 철거 및 대지의 인도를 구하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다.(전합)

 

3. 지상권 등기 방법

㉮건물 양수인은 건물 양도인을 순차 대위하여 지상권 설정 및 이전을 청구할 수 있다.(빈출)

㉯건물 양수인은 건물 양도인과 계약을 한 것이므로 토지 소유자에게 직접 지상권 설정을 청구할 수 없다.

 

4. 토지사용료 부담 여부

㉮건물 양수인은 건물을 철거를 당하지 않으나 타인의 대지사용에 대하여는 부당이득 반환의무를 부담한다.

㉯토지 수유자가 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물 양수인에게 임료상당의 부당이득반환을 청구하는 것은 신의칙 위반이라고 할 수 없다.(대판)

 

5. 대지만 양도된 때

법정지상권자는 지상권 취득 당시의 토지소유자에게 등기 없이대항할 수 있다. ㉯그로부터 토지 전득자인 제3자에게 대항하기 위해서 등기가 필요한 것이 아니다(대판)

 

2. 법정상권이란?

● 법적 지상권의 뜻: 토지와 건물 중 하나만 처분 시 법률의 명문규정으로 지상권을 인정한다.

민법 305조	민법 306조
토지와 건물이 동일인 소유자에게 속한 경우 건물에 대해서만  전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우: 토지소유자는 전세권설정자(건물주)에게 지상권을 설정한 것으로 본다.	토지와 건물이 동일인 소유일때 저당권이 설정되었다가 경매 실행으로 소유자가 달라진 경우 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다.

● 법적 지상권의 성격: 강행규정, 당사자 간의 특약으로 법정지상권의 성립을 배제할 수 없다

 

3. 법정지상권의 성립시기와 존속기간 ?

①법정지상권 성립은 매수인이 매각대금을 완납한 때, 관습법상 지상권 성립은 소유권 귀속이 달라질때

​②법정지상권이 일반 지상권에 관한 민법규정이 준용됩니다. 존속기간은 당사자 협의로서 존속기간을 둘 수 있습니다.

협의가 없으면 법률로써 최단의 기간으로 정합니다. (30년/15년/5년 미만으로 정한 경우는 최단기간으로 연장합니다)

• 견고한 건물이나 수목소유: 30년
• 그외 건물 소유 목적; 15년
• 건물이외의 공작물의 소유를 목적: 5년 

③법정지상권의 기간은 소유권이 달라진 때로부터 30년입니다.

 

 

 

포스팅은 여기까지 하겠습니다.

부동산 경매 권리분석시 매각 명세서 <법정지상권 물건 성립여지 있음>이 있을 경우 법정지상권이 성립되는지 여부를 판단해야 하는 것이 중요합니다.

그러기 위해서는 공인중개사 시험에서 이 부분을 이해한다면 도움이 많이 될 것 같습니다.

그럼 공인중개사 시험 공부중이시라면

홧팅!!!

 

 

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