부동산 특수 경매 물건 : <법정지상권 성립 있음 > 매물 이렇게 접근하자!!

월요일 부동산 경매 공부에서 배웠던  법정지상권에 대해서 포스팅 하고자 합니다.  법정지상권은 특수경매에 속합니다.  우리나라는 건물과 땅을 각각 다르게 취급합니다. 따라서 어떤 이유로 건물과 토지가 따로 경매에 나오게 되면 낙찰자에게는  법정지상권 성립여부가 차후 수익여부에도 큰 변수로 작용하기 때문입니다.

 

1)  특수경매 물건인 <법정지상권 성립 여지 있음> 부동산 경매 물건은?

●부동산 경매 물건을 찾다 보면  <건물만 매각> 혹은 <토지만 매각>이라는 물건을 찾아볼수 있을 것입니다.

아래 부동산 경매 물건은 <토지만 매각>이므로 이 토지 위에 미등기 건물이 있으므로 <법정지상권>을 따져 보아야 하는 

물건입니다.

 

<토지만 경매 물건>

 

2)  법정지상권이란? 

▶경매물건 중에는 대지와 건물이 존재하는데 토지만 경매에 나오는 경우 또는 건물만 경매에 나오는 경우를 발견할 수 있습니다. 이럴 경우에는 매각물건명세서에는 <법정지상권 성립할 여지가 있음> 혹은 < 토지상에 타인 소유 제시외 건물이 존재하며 건물은 매각에서 제외됨> 혹은 <미등기 건물을 위하여 대지 부분에 지상권이 설정된 것으로 보게 될 여지가 있음>등으로 기재됩니다.

 

부동산경매물건-매각물건명세서

 

▶법정지상권이란?

 

①법정지상권 뜻:법정지상권은 법으로 인정하는 지상권을 의미한다.

②법정지상권 종류:  관습법정 지상권과 법정지상권이 있습니다.

 

구분	규정성격	발생원인	근거
법정지상권	강행규정(배제특약은 무효)	①저당권 설정당시 토지와 건물이 동일인일 것 ②저당권 실행으로 경매로 분리일 것	법률규정(제366조)
관습법상 법정지상권	임의규정(배제특약은 유효)	①처분당시 토지와 건물이 동일인 일것 ②매매기타 사유로 분리 될것	관습법(대법원 판례)

 

③법정지상권의 성립 유무에 따른 매수인의 부담

 

● 법정지상권 성립: 법정지상권 제약 권리 인수, 즉 경매 등 법적 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우에 건물 소유자는 토지 상에 있는 건물을 사용할 수 있는 권리입니다. 

법정지상권이 성립하는 경우 구 건물을 철거하지 못하고 신축 등 토지사용이 제한됩니다.

이러한 토지 사용에 대한 제약을 <토지만 매각>으로 낙찰된 매수인은 고스란히 부담해야 하는 것입니다.

하지만 지료는 청구할 수 있습니다.

 

● 법정지상권 성립시 지료 청구:토지 사용의 대가로 지주에게 지급하는 금전 그 밖의 물건을 말한다.

• 지상권에는 반드시 지료가 따라야 하는 것은 아니다. 당사자 약정으로 결정할 수 있다.
• 지료액이 약정 되더라도 물가변동 등 사정변경이 될 경우에는 양 당사자는 지료증감청구권을 행사할수 있다.
• 지료 청구는 당사자 간 합의사항이나 합의가 이루어지지 않을 경우에는 법원에 청구(지료확정 청구 소송)한다
• 지료의 약정이 없더라도 2기 지체시 낙찰자는 지상권자 또는 법정지상권자에 대하여 지상권 또는 법정지상권 소멸 청구 가능
• 연체기준 판단시 기(期)기준으로 하는것이 아니라 연(年)기준으로 본다.  예를 들면 1차연도 미납, 2차연도 미납, 3차연도 미납이면 연체로 본다.
• 월납으로 정한 경우는 연체 횟수가 24개월이면 연체로 본다. 이 경우 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권을 행사할수 없다.

● 법정지상권 불성립: 건물의 철거를 요구할 수 있고, 건물을 철거할 때까지 지료를 청구할 수 있습니다.  

 

④법정지상권은 성립요건 3가지

 

법정지상권-성립여부설명

 

첫째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다.

▶토지와 건물이 처분 당시어느 하나가 처분할 것

○ 토지와 미등기 건물을 함께 매수한 사람이 대지에만 이전등기를 하고 건물에는 등기를 하지 않는 경우,

  건물의 매도인(건물 소유권이 아닌 처분권을 매수인에게 넘겨주었기 때문에) 에게 관습법상의 법정지상권 불성립

​

둘째, 근저당권(가압류) 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이어야 한다.

▶토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유라면 성립한다.

  1. 무허가 건물이나 미등기 건물이어도 성립

  2. 관습법상 지상권이 성립하려면 토지와 건물이 원시적으로 동일인에 소유여야 하는 것은 아니다.

  3. 타인 소유의 토지 위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물만을 매매로 취득한 경우 관습상 지상권이 불성립

​

셋째, 토지와 건물 소유자가 매매 기타 사유( 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매)로 달라져야 한다.

강제경매의 경우 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하는지가 판단

되어야 합니다.

 

● 관습법상 지상권 성립 시기 <핵심 포인트> 강제경매 시 동일인 소유의 판단기준은?

1. 강제경매 시: 압류 시 기준     2. 가압류 후 강제경매 시: 가압류 기준     3. 저당권 설정 후 강제경매 시: 저당권 설정 당시 기준

 

 

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3) <법정지상권 성립 여지 있음> 부동산 경매 물건을 입찰할 때는?

 

①제일 먼저 법정지상권 성립 여부에 대하여 조사한다. 특히 성립 조건을 대하여 하나씩 체크해 봅니다.

• 건축물 대장과 건물 등기부등본을 발급 받습니다.
• 건축물대장의 건축주와 착공일, 건축년도, 사용승인일을 확인하고 건물 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인합니다.
• 부동산 등기부등본에 건물 보존등기를 할때 건물의 지번.면적.구조. 용도 등의 부동산의 표시는 건축물관리대장이 기준이 되어 등기부가 만들어집니다.  
• 만약 소유자가 다르거나 일치하지 않는 부분이 있으면 표시사항은 건축물 대장을 따르고 권리사항은 등기부를 따릅니다.
• 토지등기부등본을 발급받아 근저당(가압류, 경매개시결정)설정 당시 건물이 존재하였는지 확인합니다.
• 토지소유자와 건물의 소유자가 동일한지 확인합니다.

 

②법정지상권의 부담을 안고 토지를 낙찰받을 만한 물건인지를 생각해 본다.

 

 

​③법정지상권이 불성립이면 건물을 철거할지 지료를 청구할지 아니면 다른 좋은 방법이 있는지 생각해본다.

• 건물만 낙찰을 받은 뒤 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 판명이 나면 토지 주인이 건물의 철거를 요구할 수도 있기 때문이다.
• 토지를 경매로 낙찰 받은 때에도 내 땅에 남의 건물이 있어 토지의 활용도가 줄어들고 매각하는 데도 걸림돌이 된다.

 

④미등기, 무허가 건물, 신축 중인 건물에도 법정지상권 인정이 가능하므로 권리분석을 철저히 한다.

 

• 건물: 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다(대법원 2002다 21068) 
• 원두막, 정자는 기둥 및 지붕만 있어서 건물에 해당하지 않음
• 건물이 실재하는 한 건물이 무허가 건물로서 보존등기가 되어 있지 않더라도 법정지상권 성립
• 미등기 무허가 건물도 법정지상권이 성립

 

⑤건물의 존재 시기는근저당 설정 당시에 토지 위에 이미 건물이 존재해야 합니다.

 

• 건물이 없는 토지에 근저당권을 설정하고 후에 근저당권설정자인 토지소유자가 그 토지위에 건물을 지을때에는 법정지상권이 불성립(대법원 95마 1262)
• 건물이 없는 나대지를 담보로 잡고 저당권 설정하였다면 불성립

 

⑥등기부등본이나 건축물대장이 없는 건물로 소유자를 잘 알 수 없을 때

• 미등기. 무허가 건물은 토지소유자가 미등기. 무허가 건물의 원시취득자(자기의 노력과 재료를 들여 건축한 사람은 그 건물의 소유권 취득)일때 원시취득자로부터 토지만 매수하였을때는 미등기, 무허가 건물의 소유자는 법정지상권을 취득한다.
• 미등기건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지만 소유권이전등기를 하고 건물은 여전히 미등기건물인 상태에서 대지가 경매가 되어 소유자가 달라지게 된 경우에는 법정시장권 불성립(미등기 건물은 소유권이 아닌 소유권에 준하는 사용.수익.처분권을 가진것으로 소유자가 다른것으로 판단)

 

⑦건축 중인 건물일 때

• 토지에 관하여 저당권을 설정할 당시 사회관념상 건물의 규모, 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진행되었고 경매절차에서 매수인이 매각대금을 완납할때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추어야 법정지상권 인정(대법원 2002다 21592)

 

⑧미등기 건물의 건축 중 건축주 명의 변경 시 

• 토지소유자와 최초건축주가 동일인이었을 뿐, 최초 건축주가 건물이 아직 독립된 부동산으로는 되지 못하였던 상태에서 증여 또는 양도한것이라면 미등기 건물의 소유자로 인정받지 못하므로 법정지상권이 불성립.
• 공사 중단시점에 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼수 있는 정도의 형태와 구조를 갖춘 경우가 아니한 이를 인도받아 자기의 비용과 노력으로  완공한 자가 그 건물의 원시취득자가 됩니다.

⑨구건물을 철거하고 신축 중인 미등기 건물

• 토지와 건물 소유자가 동일한 상태에서 토지와 건물에 대하여 공동저당권 설정을 한 후에 건물 철거 후 신축건물을 세우고 있고 신축은 아직 미등기 상태에서 토지만 경매되었을 경우 미등기 신축건물에 대한 법정지상권은 불성립
•  건축중인 미등기 건물이 잇는데 토지만 경매에 나왔을때는 정부 24에서 건축물대장을 열람합니다.
• 구건물 철거하고 신축할때는 멸실건축물 대장이 있습니다.
• 멸실건축물대장이 있다면 구 건물을 헐고 신축한 건물로써 건축주와 착공일, 건물멸실일을 확인하여 법정지상권 성립 여부를 판단합니다.

4) 법정지상권의 성립 시기와 존속기간?

①법정지상권 성립은 매수인이 매각대금을 완납한 때, 관습법상 지상권 성립은 소유권 귀속이 달라질 때

​②법정지상권이 일반 지상권에 관한 민법 규정이 준용됩니다. 존속기간은 당사자 협의로서 존속기간을 둘 수 있습니다.

협의가 없으면 법률로써 최단의 기간으로 정합니다. (30년/15년/5년 미만으로 정한 경우는 최단기간으로 연장합니다)

• 견고한 건물이나 수목소유: 30년
• 그외 건물 소유 목적; 15년
• 건물이외의 공작물의 소유를 목적: 5년 

③법정지상권의 기간은 소유권이 달라진 때로부터 30년입니다.

 

5 ) 법정지상권의 성립 물건은 안 좋은 건가요?

▶우리나라에서는 건물과 토지의 소유를 별개로 인정하기 있습니다. 그래서 토지와 건물주의 소유주가 다르면 사용에 제한이 따르고 재산상 가치도 떨어지게 됩니다. 

다가구 건물에 있는 아파트나 오피스텔·연립주택·상가 등의 경우 집합건물도 토지(대지권)와 건물을 함께 거래합니다.

 

▶그러나 토지나 건물 한쪽만 경매로 나오는 경우도 있습니다. 

토지에 저당이 잡힌 상태로 세워진 단독주택이나 다가구주택에 대해 토지를 담보로 돈을 빌려준 채권자가 경매를 신청하면 집은 제외하고 땅만 경매가 진행될 수 있습니다.

 

▶법정지상권은 토지 소유자와 토지를 사용하는 사람(건물, 수목 등등) 간의 계약을 통해 성립하는 지상권입니다.

일반 지상권은 등기부등본에 표기돼야 합니다.

하지만 법정지상권은 별도의 등기 없이 자동으로 성립됩니다.

 

▶법정지상권 성립 요건은 토지의 경우 연간 지료 수입이 감정가의 10%가량인 입니다.( 금리에 따라 차이가 남)

건물의 경우에는 지료를 내고 건물을 계속 사용하는 것입니다.

 

​이런 여러 가지 이유로 법정지상권이 걸려 있는 부동산 경매 물건들은 유찰이 많고 낙찰가도 떨어지는 것이 일반적입니다.

그러나 경매 고수들은 이런 점들을 잘 이용해서 남들이 제외하는 물건 중에 잘 찾는다고 하네요.

저는 아직 초보라서 확신은 없지만..

좀 더 공부해서 경매 고수가 되고 싶네요.

 

 

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