서평: 부동산 공부맘이 본 <경제위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다.>

안녕하세요?

요즘 저는 부동산 경매 공부를 하면서 여러 가지 책들을 읽고 있는데요.

최근에 출판된 부동산 경매 키워드로 검색하다가 우연히 읽게 된 책입니다.

 

<경제위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다. 책표지>

 

●이 책이 더 눈에 들어온건, 올해 2022년에 접어들면서 서서히 고공행진을 했던 부동산 값들이 떨어지면서 예전에 있었던 부동산 침체기에 들어선것이 아닌가라는 말도 있고, 그래서 이 책 내용이 정말 궁금했습니다. 

제이원이라는 분도 이 책을 읽고 나서 처음 알았고, 지은이 소개글을 보면서 어쩌면 그냥 평범한 가장이라는 말이 확 와닿는다는 점

 

1) 입문 비법

 

 

●부동산 경매 초보이자 아직 실전 경험이 없는 초보자로서 앞쪽 부분은 제가 배워오고 있는 상황이어서 눈에 확 들어오면서 낯설지 않더라고요.

 

●초반에 본인의 이야기, < 음... 그랬구나~>라는 끄덕임으로 시작해서 아 그땐 그런 시기도 있었지. 

이분이 부동산 경매를 공부는 물론 실전을 하면서 느꼈던 일들을 구술하고 알려주는 장면은 감정이입이

되기도 하더라고요.

 

●제가 공부를 하면서 느꼈던 딜레마, 부동산 경매 이론만 열심히 공부하고 부동산 권리분석만 열심히 하다가 실전에 정말 발을 내딜수 있는냐에 따른 딜레마를 꼬집고 있기도 하다. 정말 맘에 와닿았다는...

 

경매에서 권리분석은 꼭 필요한 과정이다. 다만 권리분석은 경매 절차의 아주 작은 일부에 불과하다는 점을 강조하고 싶다. (중간 생략) 다시 말하면 권리분석은 부동산 경매의 일부 수단일 뿐이다. 
그것이 목적이 되어서는 결코, 부동산 경매를 실천할 수 있다. 진짜 투자를 실천하는 사람들은 권리분석에 목을 매지 않는다는 점을 명심하자.  
낙찰받을 물건에 문제가 있는지만 따져보는 방법만 배워도 충분하다. 그렇지 않으면 영영 공부만 하다가 끝날지도 모른다.

●그런다고 이 책 <경제위기, 나는 부동산 경매로 다시 일어났다.> 권리분석을 정말 무시하지도 않는다.

여러 가지 권리분석의 중요한 포인트를 찍어주면서 설명해주는 것도 좋은 것 같다.

 

1.  말소 기준 권리가 반이다: 말소기준 권리 일자를 잡고 그 날짜를 기준으로 권리분석 기준을 선택하기 때문이다.
2. 매각물건 명세에 모든 게 있다:부동산의 세세한 정보들이 여기에 집약되어있고, 법원 경매사이트에 매각기일 1주일 전에 확인할 수 있다.
3. 현황조사서는 집행관의 임장 보고서다: 권리분석의 중요한 점유자에 대한 서류를 언급하고 있다.
4. 전입세대 열람을 확인하라: 그만큼 점유자의 중요성을 인식하고 현황조사서만 보지 말고 전입세대 열람을 해서 확실히 하는 것도 좋을 것 같다.
5. 초보자에게 어려운 가처분, 가등기, 유치권, 지상권, 선순위 임차인 등을 언급하고 있다. :결국 초보자 경매인에게 특수경매는 좀 까다로운 물건이라는 인식을 시켜준 것 같다.

●그리고 암장에 대한 새로운 인식에 대해 언급하고 있다.

예전에는 꼭 현장에 가서 암장을 가는 것이 정석으로 여겨졌는데.. 인터넷 발달로 인해서 예전과 같은 기존 암장 방식을 고집할 필요가 없는 것 같습니다.

암장이란 풀어서 말하면 "현장 확인"이다. 무조건 현장에 간다고 해서 내가 알고 싶은 정보를 다 얻을 수 있는 것이 아니다. (중간 생략) 직접 찾아가서 초인종을 눌러보다는 말... 웬만한 담력이 있지 않고서는....

 

이점에서는 저도 실전에 앞서서 고민되는 부분이다. 

점유자인 임차인도 중요하고 부동산 경매 물건의 내부 상황도 보는 게 좋을 수도 있겠지만 누가 그것도 현재 살고 있는 집이 경매에 나와있는데 마음 편하게 얘기할 수 있겠는가?라는 점이다.

 

임장의 주된 목적은 경매 물건의 가치를 따지는 것이다. 그래야 투자이익을 따질 수 있기 때문이다. 투자 물건의 비용을 계산하기 위해 집 내부를 보고자 함이 아니다.(중간 생략) 누구나 쉽게 정보를 열람할 수 있는 만큼, 국토교통부, 부동산 관련 앱, 부동산 중개 사이트 등을 통해 실거래 및 호가(팔려고 내놓은 가격)를 확인할 수 있다. 그런 정보 토대로 경매 물건의 가치가 얼마인지를 따져 볼 수 있는 것이다.

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2) 실전비법

 

●실전비법에서는 이제 부동산 경매 물건의 분석을 끝내고 직접 경매에 참여하는 것에 집중해서 설명하고 있다.  입찰 시에 여러 가지 고려해야 하는 것들을 친절하게 언급하고 있다.

 

●부동산의 가치는 실거래가, 감정가, 공시지가라는 것: 다들 대충 알고 있지만 확실하게 정의 내릴 수 없는 것을 잘 꼬집고 있다. 예를 들어서 설명하기도 하고 있다. 자세히 보면 좋을 내용들이다. 

특히 감정평가에 대한 얘기는 왜 저절로 집중이 가는지...

 

●낙찰가는 시장을 선행한다.라는 내용에서는 역시 현재 경제적 상황에 따라 부동산 경매 낙찰자가 정해지고 잘 낙찰을 받았는지, 그리고 낙찰가를 쓸 때 여러 가지 상황을 종합해서 낙찰가를 고려해야 한다는 것.

 

결국, 낙찰가는 경매물건 시세를 미리 반영하여 결정된다. 그렇기 때문에 권리 관계상 문제가 있는 특수물건이 아니라면 낙찰가는 시세를 미리 반영하게 되는 것이다. 따라서 감정가보다 비싸게 낙찰받았다고 정말 비싸게 샀다고 할 수 있는 것도 아니고, 감정가보다 싸게 낙찰받았다고 정말 싸게 산 것도 아니라는 점이다.

●시세를 기준으로 입찰가를 결정해라. 낙찰 오차율을 찾아라. 모의입찰을 통해 감을 높여라..

 

●위의 내용들을 읽으면서 혼자 머리로 낙찰을 하고 있는 나를 상상해 보지만 살짝 어렵게 느껴졌다.

실제 경험들이 녹여있어서 그런지 예를 들거나 경험을 바탕으로 얘기를 해서 동감을 느끼기에 충분했다.

 

3) 관리 비법

 

●사실 이 관리 비법 장부터 내용이 눈에 잘 들어오지 않고 그냥 설명서처럼 느껴졌다.

그건 아마도 아직 여기까지도 가 보지도 못했지만 법원 경매 실제로 낙찰을 해보고 싶다는 생각까지는 어느 정도 실현 가능성이 있지만 경매받은 물건에 대한 관리 비법까지는 현실감의 괴리 때문인지.. 

그냥 읽어 내려간 것 같다.

 

●내가 만약 부동산을 부동산 경매로 낙찰받았을 때 임대나 바로 매매하기 위한 인테리어나 임대 노하우는 그때 정말 다시 봐야 할 부분인 것 같다.

 

●이 책을 읽고 다시 한번 다짐해 본다. 

두려움을 벗고 낙찰받기 위해 노력하자고... 다시 한번 동기부여를 준 책인 것 같다.

 

 

♡오늘도 경제적 자유를  꿈꾸는 백곰맘~~~

 

 

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