전세금 사기관련 : 5월 부터 변경되는 전세금 보증보험 파헤치기!!

요즘 국토부에서 최근에 깡통전세 및 전세사기가 계속해서 일어나고 있으면서 전세사기 피해를 막기 위해서 전세보증보험 전세가율을 90%로 낮추고 중개사와 감정평가사에게 권한 확대 및 책임 강화를 위한 대책을 내놓았습니다. 전세보증보험가입방법 및 소개와 더불어 소개합니다.

 

1. 전세금 보증보험 소개와  전세가율 변경소개  100% → 90%로 낮춘다.

▶예) 집값이 5억이면 현재는 전세가가 5억이어도 보증보험에 가입할 수 있었다.

이제부터 5월부터 보증보험에 가입하기 위해서는 전세가율이 4억 5천만 원 이하여만 가입이 허용된다.

전세보증금 전세가율 변경 이유: 실제로 임대인이나 중개사등이 시세의 100%까지 보증가입을 가능하게 하는 제도를 이용함으로써 임차인의 깡통전세계약을 유도하여 위험계약에 노출되고 있기 때문이다.

 

전세보증보험 전세가율 변천사
2013년 전세가율		2014년 전세가율	2017년 전세가율	2023년 5월 1일 이후 전세가율
70%		80%	100%	90%

 

●전세가율 변경 시기

• 적용일자:
  • 신규가입자:2023.05.1부터
  • 기존가입자 갱신 임차인: 2023.12.31 말까지 100% 기준을 적용받는다.
  • 전세계약을 안전하게 보호받기 위해서 전세보증보험 HUG의 보증여력을 보충하기 위해 자본금 추가 출자하기로 했다.

 

2. 전세금 보증보험 소개 및 신청방법

①전세보증보험 소개

▶ 임대차 계약이 종료된 후에 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않을 때 보증공사에서 먼저 임차인에게 미리 보증금을 돌려주고 임대인에게 대위신청해서 보증금을 받는 제도입니다.

●전세보증보험 가입조건 : 주거용 주택이어야 한다. (단 업무용은 가입불가)

• 주택사업자용: 연립, 주거용 오피스텔, 아파트, 주상복합
• 임차인용: 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
• 일반 주택은 전입세대열람 확인 시 다른 세대의 전입세대 내역이 없어야 합니다. 단 다가구주택의 경우는 보증이 가능합니다.

 

● 전세보증보험은 부동산에 압류나 가압류, 가처분등이 걸려있어서 경매신청에 있어 권리 침해 요소가 없어야 한다.

선순위채권은 주택가격의 60% 이내여야 보증이 됩니다.(단 다중주택, 다가구주택은  80%이고 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60% 이하)

 

전세보증금-보증소개

 

● 전세보증보험 신청가능일은 전세 계약서 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로서 전세계약의 1/2 지나기 전까지 신청이 가능합니다.

• 전세계약 1년 이상일 경우에만 가입가능합니다. 
• 임대인의 협조 없이 보증보험 가입가능합니다.
• 묵시적 계약 시 동일한 조건이라면 계약서를 갱신하지 않아도 보증신청이 가능합니다.
• 보증신청 할 경우  대리인이 신청하거나 우편으로 신청하는 것은 어렵고 반드시 본인이 직접 신청해야 합니

 

②전세보증가입가능 보증공사  

번호	보증공사	보증공사기준	수수료
1	주택도시 보증공사(HUG 보증보험)	보증보험 상한금액: 수도권 7억 이하, 지방 5억 이하 (전세보증금의 일부 보증가입도 가능)	수수료 저렴 임차인용 보증료율: 연 0.115%~ 0.154% 납부방법: 전액 일시 납부 수납방법: 해당지사별 수납계좌로
2	서울보증(SGI)	아파트라면 전세보증금 한도가 없고 부동산은 10억 이하 가능	보증율이 높다
3	한국주택 금융공사(HF)	보증보험 상한금액: 수도권 7억 이하, 지방 5억 이하

 

 

③전세도시보증공사(HUG) 신청방법 및 이용절차

▶직접방문: 지사 또는 위탁은행 방문신청

▶모바일 신청하는 법

1. 네이버부동산☞금융상품☞전세보증금 반환보증
2. 카카오페이☞간편 보험☞전세보증금 반환보증
3. KB국민카드☞국카몰앱☞라이프샵☞전세보증
4. 보증공사 모바일 보증앱(모바일 HUG)에서 이용가능

▶전세보증이용절차안내

1. 보증신청 가능여부 확인: 보증대상 및 조건 내용 확인
2. 보증신청: 지사 또는 위탁기관, 방문신청, 모바일 신청
3. 보증심사: 보증시청내용의 적정성, 보증금지 해당여부 등 심사
4. 보증발급: 보증서 발급일 기준으로 심사사항 재확인

▶보증신청을 위한 서류제출:

1. 보증신청일 기준으로 최근 1개월 이내 발급분에 한함.
2. 제출서류나 제출서류 견본은 홈피에 들어가서 알아보시기 바랍니다.→HUG 주택도시보증공사 (khug.or.kr)

전세보증관 반환보증관련 별지서식.hwp

0.32MB

 

3. 전세금 보증보험 추가 변동사항

 

①보증료 할인대상 소득 확대: 연소득 4,000만 원 이하, 할인폭은 50%→60%로 확대하기로 했다.

 

전세금보증보험-할인대상-할인률

 

 

②전세보증금 평가방식 변경: 감정평가 방식→ 실거래와 공시가격을 우선하는 방식으로 변경한다.

• 변경이전의 감정평가 : 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용된다. 
• 협회가 추전 한 감정가만 인정함으로써 임대인과 감정평가사의 사전에 협의할 수 없도록 차단한다. 기존의 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세을 부풀리거나 직접 전세사기에 가담한다는 것에 나온 조치이다.

 

③등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

• 임차인이 거주하는 주택의 경우 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택에 등록하도록 허용하기로 했다.
• 등록임대사업자가 임차인에게 전세보증보험에 가입했다고 안심시킨 후 계약서를 작성 후 실제로 전세보증보험에 미가입하는 등 깡통전세와 무자본 갭투자의 수단으로 악용되었기 때문이다. 
• 단 공실은 민간임대주택 등록 후에 보증보험에 가입가능하다.  미가입 시에는 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 변경된다.
• 임대차 체결 후에는 안전하게 보호되도록 은행은 주택담보대출 심사 시 확정일자를 꼭 확인한 후에 대출을 진행하는 사업을 확대한다.

 

④중개사와 감정평가사 등의 권한 확대와 책임 증가

▶공인중개사 관련 변화

• 중개사 범용계약서 상에 대항력 확보 전에 근저당 설정을 금지하고 이를 어길 시에는 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영할 계획이다.
• 공인중개사 <원스트라이크 아웃> 제도 도입: 공인중개사 직무위반으로 징역형 선고 시 자격이 취소되지만 더 강화시켜 집행유예만 받아도 공인중개사 자격증 취소할 수 있도록 한다.
• 공인중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납등 신용정보와 선순위 권리관계, 전입세대 열람도 할 수 있게 공인중개사의 권한과 책임을 강화한다.
• 공인중개사가 임차인에게 전세금 반환보증 가입여부, 전세가율등 먼저 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않을 시에는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 
• 임차인이 위험 공인중개사를 선별할 수 있도록 안심전세앱을 통해 공인중개사의 영업정지, 휴업기간 등의 정보를 공개한다.
• 중개보조인 수 제한:현재는 중개보조인 수가 제한이 없었지만 중개보조인도 1인 3인까지만 제한한다.

▶감정평가사 관련 변화: 법을 개정으로 현재는 집행유예를 포함한 금고형을 2번 받으면 자격이 취소 → 금고형 1회만 받아도 자격을 취소할 수 있다.

 

▶임차인 관련 변화

• 임차인이 불가피하게 전셋집을 경매로 낙찰받은 경우 무주택요건을 유지시켜 주기로 했다.
• 무주택인정요건: ㉮경매 낙찰 주택 공시지가가 3억 원(지방 1억 5,000만 원) ㉯전용면적은 85㎡이하여야 한다
• 전세사기로 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인: 기존 전세대출을 1~2%로 저금리 대출로 바꿔 탈 수 있는 상품을 도입하여 임차인의 부담을 줄여줄 생각이다.
• 금리를 낮은 가격으로 빌려주는 저리대출 보증금 요건을 3억까지 완화와 대출액 한도도 2억 4,000만 원까지로 확대한다.

 

 

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