안녕하세요? 요즘 부동산 경매 공부를 하면서 그 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 새삼느끼고 있습니다. 특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인이 중요한 권리분석의 중요한 포인트라는 것입니다. 그래서 전입신고(인도)를 알고자 일반적으로 현황조사서를 열람한후 전입세대를 열람하여 대항력있는 임차인 여부를 확인해 왔었습니다. ※ 하지만 외국인 신분일 경우에는 전입신고열람에는 나와 있지 않습니다. 즉 임대차 계약에 의해서 그 부동산 경매 물건에 살고 있어도 배당요구를 하지 않는 한 현황조사서에도 현장에서도 만나지 못하고 전입세대열람을 해도 나와 있지 않으면 외국인이 입주하고 있지만 알수가 없다는 사실입니다. 1)외국인의 대항력 유무와 대항력 조건? ●외국인은 주민등록번호가 없습니다. 그래서 전입..

안녕하세요? 오늘은 뭘 포스팅할까 하다가 초보에게 쉬운 권리분석을 하게 되었는데요. 제가 들은 강의도 초보에게는 처음 시작은 아파트로 시작하는 것이 제일 좋다고.... 그리고 "오늘 포스팅할 제목처럼 이런 부동산은 피해야 하는 물권&권리분석"에 언급하는 피해야 하는 물건은 대부분 특수물건 경매에 해당하는 물건이라고 보시면 됩니다. 제가 이 부동산 경매를 공부하면서 책을 여러 권 읽었는데.. 어느 책에서는 초보 경매인에게는 어려워 피해야 하는 물건이라는 책과 오히려 초보에게는 특수물건 중, 지분이나 법정지상권이 오히려 초보자에게 더 쉽다는 책도 읽어보았습니다. 그래서 아직 실전 경험이 없는 초보 경매인으로써는 맞는? 안 맞는지? 에 대한 생각을 유보하려고 합니다. ●그렇지만 초보 경매인에게는 특수물건이 쉽..

안녕하세요? 요즘 초보 부동산 경매 공부 중으로 대법원 사이트에서 대충 권리분석을 하는 기초 부분을 포스팅은 대충 마무리하고, 중간중간 제가 고민하던 것에 대해 어제부터 궁금증 포스팅을 하고 있습니다? 1. 제가 유료경매사이트 가입을 고민하는 이유는? ■대법원경매 사이트에서 웬만한 부동산 물건에 대해 검색하고 매각물건명세서나 현황조사서 등 여러 서류들을 열람하게 할 수 있는데요. 제가 배우는 오프 강의에서 유료경매사이트에서 사건번호를 검색하고 권리 분석 등을 하고 있습니다. 대법원에서도 여러 부동산 경매 물건에 대해 알려주긴 하지만 등기부등본도 따로 "인터넷 등기소"사이트에 들어가서 열람은 700원, 발급은 1,000원을 지불하고 볼수 있습니다. ■그런데 유료경매사이트는 등기부등본도 바로 열람이 가능하고..

안녕하세요? 이전 포스팅에서 전입신고를 하는 방법을 직접 방문과 인터넷으로 하는 방법을 포스팅해 보았습니다. 오늘은 확정일자를 받는 이유와 어디서 어떻게 확정일자를 받는지 포스팅하였는데 확정일자 받는 방법을 너무 간단하게 설명한 것 같아서 좀 더 자세하게 포스팅해보려고 합니다. 1. 확정일자 무엇일까? (제가 작성한 이전 포스팅에서 발취해 왔습니다) ●확정일자는 임대차계약서상의 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하기 위해 주민센터, 동사무소, 등기소, 공증인에게 임대차계약서상의 여백에 기부 번호를 부여받고 그 번호를 기재한 후 확정일자를 받는 것입니다. 법원이나 등기소 등 주택임대차계약을 체결한 날짜는 확인시켜 주기 위해 임대차 계약서 원본에 확정일자를 받는 것입니다. ●우선변제권의 법 조..

안녕하세요? 저번 부동산 경매 궁금증 포스팅에서는 전입신고와 확정일자를 받는 이유와 어디서 어떻게 확정일자를 받는지 자세하게 포스팅을 해 보았습니다. 그러다가 전입신고하는 방법을 간단히 설명한 것 같아서 좀 더 자세하게 포스팅해보려고 합니다. 1. 전입신고를 하는 방법(방문신청과 인터넷으로) ●전입신고를 하는 이유? -간단히 말해서 전세나 월세 등 주택임대차 보호법 적용을 받기 위해 필요한 필수적인 절차라고 할 수 있습니다. -주택임대차보호법에서 보호를 받기 위해서는 조건이 있습니다. -전입신고와 실제거주, 즉 점유를 해야 대항력(제삼자 누구에게나 자신의 권리를 주장할 수 있다)이 발생합니다. 특히 부동산 경매로 현재 살고 있는 거주물건이 경매를 나오게 되면 전세금이나 보증금을 돌려받기 위해서는 꼭꼭 필..

안녕하세요? 최근까지 대법원 경매 사이트에 나와있는 용어들 위주로 부동산 경매 용어들을 계속 포스팅을 하고 있습니다. 그러다 문뜩 궁금증이 생겨서 살포시 포스팅해 보기로 맘을 먹었습니다. 우리가 전세계약을 하고 확정일자를 받습니다. 확정일자는 왜 하는 걸까요? 확정일자(대법원 98다 28879)란 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말한다. 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정일자를 가리킨다. . 저도 당연히 전입신고를 하고 확정일자까지 받으면 임차 보증금(전세금)이 안전하다고 생각했습니다. 그냥 그렇게 당연하다고 생각했습니다. ●그런데 경매 공부를 하다 보면 확정일자를 안 받아도 권리분석 시 인수되는 권리라는 것을 알게 됩니다. 1. 전입신고는 무엇일까?..

안녕하세요? 오늘도 열심히 제가 배우고 있는 경매에 대해서 포스팅하고 있습니다. 하지만 제가 열심히 포스팅한 후에 많은 부동산 초보자들이 봐주기를 바랬지만 역시 다른 부동산 경매 고수분들이 너무 많다는 사실을 실감하네요. 그래도 저의 꿈인 경제적 자유를 위해서 한발씩 나아가 보려고 합니다. 아자 아자 홧팅!!! 이전 포스팅 권리분석2 에서는 매각물건명세서에서 점유자인 임차인의 현황과 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 일자인지 전입일자가 말소기준권리보다 뒤인지에 따라서 권리가 인수냐? 소멸이냐?를 배웠습니다.. 1) 법원 경매 집행관이 현장에 나가 임차인을 조사하는, 즉 임장 보고서입니다. ●저번 포스팅에서 매각물건명세서의 "조사된 임차 내역이 없음"이라는 문구는 현장에 가서 조사하면서 여러 가지 ..

안녕하세요? 저번 포스팅에서도 부동산 경매의 4단계로 나누었습니다. 오늘은 등기부등본으로 권리분석 두 번째 포스팅입니다. 권리분석에 중요한 "말소기준권리" 앞 포스팅에서 다루고 매각명세서도 어떤 형식으로 표시되는지 알아보았습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 -:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:점유자(소유자, 세입자, 유치권자)로 부터의 인도방법 4. 낙찰 받은 부동산의 경제성(낙찰 후에 가격, 가치, 매도/매도 시기 여부 판단) 권리분석 중 포인트 2: 매각물건명세서 중요하다(점유자 권리분석) ㉮말소기준 권리를 분석합니다.(등기부에 기재된 내용으로) - 앞 포스팅 ㉯점유자를 분석합니다. (현황조사서 기재..