안녕하세요? 오늘은 날씨가 자꾸 추워집니다. 이제 얼마 안 있으면 크리스마스로 캐럴송도 들리고 이번해는 크리스마스 분위기가 나겠죠. 하지만 그래도 한 살 더 먹는건 진리이기 때문에 슬퍼지기도 합니다. ● 오늘 포스팅할 부동산 권리분석은 어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다. ①첫번째는 결론적으로 가장 임차인을 찾는 게 핵심이었습니다. 이 부동산 매물은 대항력 있는 선순위 임차인에서 중간에 소유권 이전 (상속) 등으로 변경되면서 소유자와 가족간관계라는 사실이 밝혀집니다. 그래서 대항력 상실로 부동산 경매 낙찰 시 인수되지 않고 소멸되는 것입니다. ②두 번째는 여기서는 선순위 임차인이 가족이었지만 그냥 진짜 임차인었어도 이 부동산을 소유권 이전(매매) 등으로 임차인에서 소유주로 바뀌면 민법상 혼..

안녕하세요? 오늘도 추운 겨울 날씨를 보이고 있네요. 요즘 모닝 챌린지 514를 두 번째 하기 위해서 새벽 5시도 안돼서 일어나니 좀 머릿속이 어둡네요. 이번 주 부동산 경매에서 배운 을 해 보았는데요. 별도 등기도 와 토지 대출분을 상환하고 를 하지 않아서 표기만 되어있지만 실제로는 별도 등기가 없는 경우가 있다는 사실도 알게 되었습니다. 그만큼 이런 차이를 권리분석을 통해 미리 알게 된다면 경매입찰에 유리한 입장에 있을 수 있다고 생각합니다. 우선 관련된 물건의 권리분석을 하기 전에 구분건물(집합건물)에 대해 알아보아야 합니다. 이 집합건물과 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 1) 경매 물건에서의 표시된 경매 물건 ●대법원 인터넷 경매사이트나 유료/무료 경매사이트에서 부동산 경매물건을 보다 보면 이라는..

안녕하세요? 오늘은 모닝 짹짹 챌린지 첫 인증이라 새벽 4시 40분에 일어나서 쪼금 피곤하네요. 원래도 일찍 일어나는 편인데.. 새벽 4시 40분은 좀 부담이 되었는지.. 어제 잠을 설쳤습니다. 오늘은 저의 다짐처럼 변함없이 티스토리 블로그의 포스팅을 하고 있습니다. 작년에는 공인중개사 시험으로 일 년을 통째로 거의 모든 열정을 쏟았었습니다. 공인중개사 시험 끝나고 번아웃이 될 정도로.. 최근에는 이 티스토리 블로그 키우는데 저의 역량 부족으로 공부하면서 올리니 쉽지 않네요. 또 얘기가 삼천포로 빠졌네요. ● 저도 최근에 알게 된 에 대해서 포스팅해보고자 합니다. 감액 등기를 설명하고자 할 때에는 과 는 서로 떼어놓을 수 없는 절친 같은 관계입니다. 공인중개사 시험과 부동산 경매 공부를 하면서 제일 많이..

안녕하세요? 제법 쌀쌀해진 것 같네요. 오늘 아침에는 선뜻 몸이 움직이지 않아서 꾸역꾸역 일어났네요. 어제 경매수업을 듣고 나서 그전에 권리분석을 해 보았지만 위반건축물 매물은 낙찰을 받고 어떻게 처리되는지 몰라서 포스팅이 늦어졌습니다. ●이라는 제목으로 포스팅해보고자 합니다. 이런 권리분석을 해 보게 된 것은 건축물대장 관련 포스팅을 하면서 위반건축물의 표시와 어떤 제약이 있는지 알고부터 이런 경매에 위반건축물이 표시되어 있을 경우에는 어떻게 경매가 진행되어 가는지 궁금했습니다. ◈여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분석 :점유자(소유자, 세입자, 유치권자)에 대한 권리분석 3.낙찰 후의 인도:..

안녕하세요? 요즘 부동산 경매 수업이 주로 가장 임차인 찾는 수업이 진행되고 있습니다. 그래서 저번 포스팅은 가장임차인 유형과 찾는 방법 등 전체적으로 포스팅을 해 보았습니다. 오늘은 대항력 있는 선순위 임차인이지만 나중에 무상거주확인서를 쓴 가장 임차인으로 밝혀집니다. 그만큼 무상거주확인서의 위력이 대단합니다. 즉 대항력 있는 임차인에서 대항력 없어서 권리 소멸되고 인도명령 대상자로 완전히 바뀌는 것입니다. ●낙찰 매수인에게는 무상거주확인서의 유무는 크나큰 행운으로 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 하지만 임차인 입장에서 보면 실제로 진짜 임차인이지만 어떤 상황에 못 이겨 무상거주 확인서를 썼다면 이는 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력을 주장할 수 없게 되는 것입니다. 1) 무상거주확인서란? ●무상..

안녕하세요? 요즘 부동산 경매 공부 말고 유튜브 관련 공부도 배우러 다니고 있어서 포스팅이 가끔 숙제로 다가옵니다. 그래도 부동산 경매에서 배웠던 내용은 저도 복습 겸 그 주에 포스팅을 하기로 계획을 잡았습니다. 오늘 포스팅은 가장(가짜) 임차인 찾는 편의 연장선입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 1) 부동산 경매에서 가장 임차인을 찾는 것이 중요한 이유 ●단도직입적으로 말하면 선순위 임차인, 즉 대항력 있는 임차인의 여부에 따라 부동산 경매에서 낮은 낙찰금액으로 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 여기서 물권화는 해당 채무자뿐만 아니라 제삼자에게도 주장할 수 있습니다. 낙찰 매수인에게 그 권리를 주장할 ..

안녕하세요? 오늘은 오후에 비가 예고되어 있습니다. 좀 습기가 많은 하루가 되지 않을까? 싶습니다. 이번에는 특수주소변경한 임차인 대항력(임차인 권리 보장)에 대해 알아보겠습니다. 여러분도 알다시피 요즘 부동산 경매 공부를 하고 있습니다. 그런데 어제 이라는 용어를 듣게 되었습니다. 사실 전 처음 들어본 용어였거든요. 그런데 듣다 보니 예전에 TV에서 그 당시 사회 상황에 대한 이슈를 소재로 한 프로그램이 있었습니다. 예를 들면 같은 시사 프로그램에서 집의 주소가 건축물대장과 달라서 큰 낭패를 보게 되었다는 프로그램 내용이 어렴풋이 기억이 납니다. TV 프로그램이 아니더라도 인터넷 뉴스에도 아래와 같은 뉴스를 접하는 경우가 해당됩니다. 인천 남구가 뒤바뀐 빌라의 호수를 바로잡는 ‘우리 집 호수 바로잡기 ..

안녕하세요? 오늘은 전 포스팅에 이어서 가짜 임차인 찾아내기 두 번째입니다. 어제도 언급했었습니다. 부동산 경매 물건 권리분석에서 중요한 사항 중에 첫째는 말소기준권리입니다. 두 번째는 점유자, 즉 임차인이 대항력(전입신고+인도+확정일자)이 있는 임차인이어서 권리를 인수해야 할 사항이 있는지 대항력이 없어서 소멸하는 권리인지가 얼마나 중요한지를요. 이젠 포스팅은 전입신고만 보면 대항력 있는 임차인이지만 이 임차인이 진짜인지를 가려내는 것입니다. 여기서 가장임차인이란? 표면적으로는 대항력이 있는 것으로 보이지만 실제로는 대항 요건이 없는 임차인을 '가장 임차인'이라고 한다. 진짜 임차인이 아니면 권리 소멸이고 인도명령 대상자가 되기 때문입니다. 이전 에서는 가족이면서 채무자인 가짜 임차임을 찾는 과정이었습..