안녕하세요? 오늘은 날씨가 점점 겨울로 가고 있는 듯합니다. 요즘 제가 부동산 경매 공부를 하고 있는데요. 문뜩 공인중개사 시험에 합격하면 법원 경매 대리인을 할 수 있다는 사실이 떠올랐습니다. 공인중개사 시험 2차 중 과목에 경매실무 파트 중에 경매신청 대리인을 할 수 있고 어떻게 해야 하는지를 공부했었습니다. 그리고 시험에도 나오는 부분이라 오늘은 라고는 제목으로 포스팅을 해 보겠습니다. 그리고 더불어 시험공부에도 도움이 될 겸 공인중개사 기출 부분도 언급하고자 합니다. 1) 공인중개사시험에 합격하면 무엇을 할 수 있을까요? ① 개공 : 개업공인중개사(이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다/일명 부동산사무소 사장님) ② 소공 : 소속공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업 공인중개사의..

안녕하세요? 부동산 경매 물건 권리분석을 하다 보니 점점 알아야 할것들이 늘어난 것 같습니다. 부동산 경매 권리분석을 하다보면 물건 검색중에 "선순위 가등기"라는 표시가 있습니다. 이 가등기는 이름은 가등기라고 불리지만 서로 다른 성질을 가진 일란성 쌍둥이지만 이란성 쌍둥이처럼 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기가 있습니다. 그래서 부동산 경매 권리분석 중에 가등기가 말소기준권리보다 앞서있으면 특히 조심해서 낙찰해야 하고 세심하고 권리 부석을 해야 합니다. 1.가등기란? 가등기 소유권이전청구권가등기 담보가등기(가등기담보의 설정을 위한 가등기를 말한다) 매매예약(본계약인 매매계약을 장래 체결할 것을 약속하는 계약이다) 매매계약(매매계약은 했으나 잔금기일등 소유권이전등기를 할수 없을때 보전하기 위한 가등기)..

안녕하세요? 이제 슬슬 저도 부동산 경매 매물 셀프 권리분석을 시작하고 있습니다. 분석을 하기 위해 저도 나름 이론 공부도 같이 하고 있고 이상한 점은 혼자 생각도 해보고 검색도 해 보고 하는데 정확하다고 생각하지 않지만 계속 공부하고 있습니다. 며칠 전에 부동산 경매물건의 권리 분석 中 중요한 점이 바로 해당 부동산 경매물건의 점유자가 중요하다는 것을 여러 물건 모의 부동산 경매 셀프 권리분석을 하면서 더더욱 머릿속에 각인되어 가고 있네요. 그만큼 중요하다는 사실을.... 특히 대항력(전입신고+인도+확정신고)있는 임차인의 분석하는게 중요한 포인트이며 이를 확실히 알고자 집행관이 현장답사에서 작성한 현황조사서를 전입세대 열람으로 재확인하고 대항력있는 임차인 여부를 확인하는 것입니다. 오늘은 이미 부동산 ..

안녕하세요. 요즘은 아침에 일찍 일어나서 포스팅을 시작하는 걸로 제 루틴이 맞춰지는 느낌입니다. 점점 날씨도 추워지고 있네요. 오늘은 임차인이 있는 부동산 경매 매물로써 전입세대 열람을 하면 동거인으로 추정되는 사람들이 있는 걸로 나와 있는데,, 그런 동거인도 대항력 적용을 받을까요? 답은 YES입니다. 세입자와 똑같이 전입신고(인도)+확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 대항력을 갖게 된다는 사실입니다. 그럼 여기서 간단히 세대주와 동거인의 뜻을 간단히 언급하고 추후 따로 포스팅을 해 볼까 합니다. 1) 세대주(세대원)의 뜻? ●여기서 세대주란 무엇일까요? -세대주랑 해당 주소지에 거주하는 대빵, 즉 대표자입니다. 평균 3~4인 가족 중에 대부분 아버지가 대부분 세대주라고 생각하실 겁니다. 맞는 말이기도 ..

안녕하세요? 오늘은 며칠 전 제 블로그에 생각보다 많은 방문자가 들어와 당황해서 유입경로를 살펴봤습니다. 검색어로의 유입이었습니다. 아마 이 검색어 유입은 그만큼 올해 33회 공인중개사 시험 출제에 대한 수험자들의 반감이 많았기 때문이라고 생각합니다. 올해 공인중개사 시험 일부 응시생들이 무려 22개 문항에 대한 출제 오류 등을 지적했다. 한국산업인력공단을 상대로 공식 이의 신청한 것으로 확인됐다. 올해 제 33회 공인중개사 시험은 산인공 주관으로 지난 10월 29일 치러졌다. 일부 응시자들은 이의신청에 이어 15일 서울 동대문구에 있는 산인공 서울본부에서 이번 시험과 관련해 대규모 시위도 예정하고 있다. 이들은 공인중개사 시험 난이도 조절 실패에 따른 재시험 요청에 관한 청원으로 청와대 국민청원도 제기..

안녕하세요? 오늘은 초4 딸내미와 같이 간식으로 떡볶이랑 순대, 그리고 오뎅을 먹고 나서 첨으로 늦은 오후에 배 든든하게 포스팅을 준비하고 있습니다. 이전 포스팅인 오늘은 이라는 제목에 이어 이제 세 번째 를 포스팅해보려고 합니다. 제가 이 대항력있는 임차인 있는 물건을 찾다가 우연히 낙찰가가 유찰 9회에 걸쳐서 금액이 13%까지 떨어진것을 보고 들어가 보니, 역시나 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수해야 하는 부동산 물건이었습니다. 즉 대항력있는 임차인이 있는 부동산 경매 물건이었고, 더불어 지금은 임차권명령등기를 해 놓고 이사를 간 상태인 것도 확인했습니다. 여기서 그전에 포스팅했던 것들을 간략하게 떠올려 보겠습니다. ●부동산 경매의 4단계 1.입찰 전의 권리분석: 등기부등본 권리분석 2.입찰 전 권리분..

안녕하세요? 이제 제가 블로그를 시작한 지가 서서히 한 달이 넘어갔네요. 한 달이 저에게 참 많은 변화를 주었습니다. 생활패턴에도 많은 달라졌고요. 이런 변화가 저에게 터닝포인트가 되었으면 좋겠습니다. 오늘은 법원의 경매신청 절차 중에 배당요구 및 배당 순서를 포스팅해보고자 합니다. 1) 교부(무엇을 내어 줌) 청구란 무엇인가? 앞 부동산 경매 권리분석 포스팅에서 법원은 경매신청이 들어오면 경매개시결정을 하고 경매개시결정등기가 끝나면 압류의 효력이 발생합니다. ●법원은 등기부에 기재된 근저당권자, 가압류자, 압류자 등 채권자들에게 배당 요구할 것을 최고합니다. 또한 조세 기타 공과를 주관하는 행정관청에 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다. ●이는 부동산의 모든 부담과 절차배용을..

안녕하십니까? 오늘은 공인중개사 시험 2차 과목 중에 中 마지막 부분 경매실무 법령을 포스팅하겠습니다. 이 포스팅은 제가 부동산 경매 공부를 하면서 다시 한번 내용을 떠올리고 여러분에게도 조금이나마 도움이 되고자 합니다. 부분은 공인중개사 실무 과목 40문제 중에 약 2문제 정도가 출제된 파트로서, 공인중개사법의 마지막 부분이면서 처음 들어보는 경매 용어도 많고 솔직히 잘 이해가 안 되는 부분이 있으니 기출문제를 바탕으로 잘 나오는 부분만 집중적으로 공부하고 2문제 중에서 1문제 정도는 맞으면 잘한 거라고 말했던 부분이었던 게 기억이 나네요. 솔직히 그때는 그냥 무조건 외우는 식으로 공부했었던것 같은데, 지금 부동산 경매를 배우고 권리 분석을 해 보니 이제는 확실히 알게되었다는.... 1)공인중개사 시험..